Duldung von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters

Mit Urteil vom 10.10.2012 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befasst, auf welcher Grundlage es zu beurteilen ist, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt (Urt. v. 10.10.2012, Az. VIII ZR 25/12).

Der Rechtsvorgänger des Klägers hatte der Beklagten im Jahr 1989 eine Wohnung in Berlin Mitte vermietet, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. 1991 baute die Beklagte im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter auf ihre Kosten eine Gasetagenheizung ein. Der Kläger erbat 2009 von der Beklagten die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung, die diese verweigerte.

Die Klage auf Duldung wurde durch das Amtsgericht Berlin Mitte abgewiesen (Urt. v. 30.03.2011, Az. 11 C 212/10). Das Landgericht Berlin hat auf die Berufung des Klägers das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben (Urt. v. 10.01.2012, Az. 63 S 203/11).

Das Landgericht Berlin hat die Revision zugelassen. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden könne, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen 'allgemein üblichen' Zustand versetzt werde.

In § 554 Abs. 2 BGB heißt es dass "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums [...] (vom) Mieter zu dulden" sind, sofern "die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts (nicht) eine Härte bedeuten würde". "Die zu erwartende Mieterhöhung (sei) nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist."

Grundlage für die Beurteilung des 'allgemein üblichen Zustands' sei nach Auffassung der Richter des VIII. Zivilsenats nämlich nicht der Zustand im Zeitpunkt der (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen, also der Gasetagenheizung. Nach Auffassung des BGH soll die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB im Interesse einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass Modernisierungen, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleiben. Nach dieser Zielsetzung sei aber zu berücksichtigen, wenn ein vom Mieter rechtmäßig geschaffener Zustand diesem Standard bereits entspricht. In solchen Fällen läge somit eine unzumutbare Härte vor.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zur weiteren Prüfung zurückverwiesen, um zu klären, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.

Jan Grensemann

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