Eigentumserwerb vom Miteigentümer - Besonderheiten bei Ausspruch der Kündigung

Eigentumserwerb vom Miteigentümer – Besonderheiten bei Ausspruch der Kündigung

Bei der Veräußerung von Miteigentum an einer Mietwohnung ist, hinsichtlich eines bestehenden Mietverhältnisses, genau darauf zu achten, wer der Erwerber ist.

Allgemeine Regelung des § 566 BGB 

„Kauf bricht nicht Miete“ dieser Ausspruch ist allgemein bekannt und findet seine gesetzliche Regelung im § 566 BGB.

§ 566 BGB besagt, dass die Veräußerung einer vermieteten Wohnung damit verbunden ist, dass der neue Eigentümer in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eintritt.

Der Erwerber wird Vermieter, der Veräußerer tritt aus dem Mietverhältnis aus.

Ausnahme: Erwerber ist bereits Miteigentümer

In einer aktuellen Entscheidung hat der BGH (Az.: VIII ZB 26/17) jedoch für eine Überraschung gesorgt, bezüglich der Auslegung des § 566 BGB hinsichtlich ehemaliger Miteigentümer. Diese Auslegung kommt für viele überraschend und muss bei Kündigungen, insbesondere Eigenbedarfskündigungen beachtet werden.

Nach Ansicht des BGH gilt die Regel, dass der neue Eigentümer auch Vermieter wird, nicht in jedem Fall.

Der Veräußerer (ehemaliger Miteigentümer) bleibt nach dem Bundesgerichtshof dann Vermieter der Mietsache, wenn der Erwerber bereits Miteigentümer und damit (Mit-) Vermieter war!

Es besteht nach Ansicht des BGH dann keine Anwendungsmöglichkeit des § 566 BGB.

Denn nach § 566 BGB muss „ein Dritter“ in den Vertrag eintreten. Bei einem Miteigentümer und Mitvermieter wäre dies jedoch nicht der Fall. Es würde somit kein „Dritter“ in den Vertrag eintreten, da der Erwerber bereits Vermieter sei. Auch eine analoge Anwendung sei nicht gegeben.

Das bedeutet für den Veräußerer, er bleibt weiterhin (Mit-) Vermieter der Mietwohnung – mit allen Rechten und Pflichten.

Rechtsfolgen:

Der BGH hat nunmehr für den § 566 BGB dessen Anwendungsbereich vorgegeben und damit gleichzeitig eine Situation geschaffen, in der nicht nur Erwerber und Veräußerer, sondern auch der jeweilige Mieter in rechtlich unübersichtliche Situationen geraten können.

Soll nun der Mietvertrag gekündigt und das Mietverhältnis beendet werden, so ist zu beachten, dass die Kündigung

- bei Kündigung durch die Vermieter auch von dem Mitvermieter unterzeichnet werden muss, der nun nicht mehr Eigentümer ist

- bei Kündigung durch den Mieter an alle Vermieter und somit auch an den Mitvermieter, der nicht mehr Eigentümer ist, versandt werden muss.

Sollte die Kündigung ohne die Unterschrift des Mitvermieters und ehemaligen Eigentümers ausgesprochen werden, ist die Kündigung unwirksam! Ebenso unwirksam ist eine Kündigung durch den Mieter, die in einem solchen Fall nicht auch dem ehemaligen Eigentümer übersandt wird.

Gleiches gilt z.B. für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Auch dies müssen alle Vermieter – und somit auch der Veräußerer als Mitvermieter – unterzeichnen, damit es wirksam ist.

Tipp:

Bei der Veräußerung des Miteigentums an einer Mietwohnung an einen Miteigentümer ist es daher von Vorteil, wenn der Veräußerer den Erwerber in einer Urkunde bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auszuüben, insbesondere Kündigungen und Mieterhöhungen auszusprechen.