Einheitlichkeit von Gebäuden bei Überbau mit Tiefgarage

Maßgeblich für die Beurteilung der Einheitlichkeit von Gebäuden ist bei einem Überbau immer die Verkehrsanschauung. Die körperliche bautechnische Beschaffenheit stellt nicht das allein entscheidende Kriterium dar, sondern erlangt nur im Rahmen der Verkehrsanschauung Bedeutung. Erstreckt sich eine Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau auf andere Grundstücke, führt allein die bautechnische und statische Verbindung derselben mit auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäuden nicht dazu, dass die Tiefgarage kein einheitliches Gebäude ist.

Im vorliegenden Fall, BGH, B. v. 15.06.2023 – V ZB 12/22 - hatte das Grundbuchamt den Antrag der beteiligten Eigentümerin auf Bildung von Teileigentum zurückgewiesen, da dies gemäß den gesetzlichen Regelungen an mehreren Grundstücken nicht möglich sei. Die Antragstellerin hatte auf ihrem Grundstück eine Tiefgarage errichtet, deren Zufahrt sich auf ihrem Grundstück befand, während größere Teile derselben auf drei weitere Grundstücke überbaut waren. Dies war jeweils gestattet und durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert. Indes bestand vorliegend die Problematik, dass ein auf dem Grundstück errichtetes Gebäude eventuell der vollständigen sachenrechtlichen Zuordnung der Tiefgarage dem Tiefgaragengrundstück entgegen stand.

Die Begründung von Teileigentum ist immer nur bezogen auf ein einzelnes Grundstück zulässig, was auch dann gewahrt ist, wenn ein zu duldender Überbau wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstückes ist. So entscheidet die Verkehrsanschauung oder, wenn eine solche fehlt oder nicht festgestellt werden kann, die natürliche Betrachtungsweise eines verständigen Beobachters darüber, ob ein Bauwerk ein einheitliches Gebäude darstellt, dessen Teile nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Bei einem sog. „verschachtelten“ Überbau steht die mögliche Einheitlichkeit eines Gebäudes trotz der statischen Abhängigkeit bestimmter Teile von einem anderen Gebäude nicht entgegen. Ist der überbaute Teil nach seiner Lage, baulichen Gestaltung und wirtschaftlichen Nutzung einem bestimmten Gebäude zuzuordnen, ist er auch in einem solchen Fall eigentumsrechtlich diesem Gebäude zugehörig. Durch die Zufahrt über die befestigte Rampe war die Tiefgarage als Ganzes erreichbar und daher diesem Stammgrundstück zuzuordnen, und zwar unabhängig von einem auf den überbauten Tiefgaragenteil aufgebauten oder erst später zu errichtenden Gebäude.

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