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Erfolgreiche Vertretung gegen unberechtigte Verweigerung und Verzögerung der Löschungsbewilligung durch DSL-Bank
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1. Einleitung
Als Rechtsanwalt mit Spezialisierung auf Bankrecht und Finanzrecht stehe ich Mandanten beratend zur Seite, die sich mit Herausforderungen im Zusammenhang mit der Löschungsbewilligung für Grundpfandrechte konfrontiert sehen. In meiner Laufbahn habe ich umfangreiche Erfahrungen in diesen Rechtsgebieten gesammelt und kenne die oft komplexen und herausfordernden Situationen, die sich für Kreditnehmer und Immobilienbesitzer ergeben können.
Rechtsanwalt Dr. Michel de Araujo Kurth M.A - Darmstadt (ra-araujo-kurth.de)
In diesem Beitrag möchte ich mein Wissen über die rechtlichen Aspekte teilen, die bei der Löschung von Grundpfandrechten relevant sind. Viele Immobilienbesitzer sind sich nicht bewusst, welche Schritte erforderlich sind, um eine Löschungsbewilligung von der Bank zu erhalten, insbesondere wenn diese verweigert oder verzögert wird.
Ein Grundpfandrecht sichert der Bank oder dem Kreditgeber ein Recht an einer Immobilie zur Absicherung eines Darlehens. Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens haben Kreditnehmer in der Regel Anspruch auf die Löschung dieses Rechts. Doch manchmal verzögern oder verweigern Banken die Ausstellung der Löschungsbewilligung, was zu rechtlichen Komplikationen führen kann.
Es ist mir ein besonderes Anliegen, Betroffenen Mut zu machen. Die Herausforderungen im Bereich der Löschungsbewilligung für Grundpfandrechte können zwar komplex sein, doch mit der richtigen rechtlichen Unterstützung lassen sich Lösungen finden. Dieser Beitrag soll die Betroffene über die Fälle informieren, in denen der Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung mit anwaltlicher Hilfe erfolgreich durchgesetzt werden konnte.
1.2 Sachverhalt
In dem von uns betreuten Sachverhalt hatten die Mandanten bei der DSL-Bank zwei separate Immobiliendarlehen aufgenommen in Höhe 90.000 EUR und 220.000 EUR, um den Kauf und die Renovierung ihrer Wunschimmobilie zu finanzieren. Die Darlehen waren durch eine Grundschuld auf das betreffende Immobilienobjekt gesichert, eine gängige Praxis in der Immobilienfinanzierung, die der Bank als Sicherheit dient.
1.3. Bank verweigert oder verzögert ohne Grund Löschungsbewilligung
Nach Jahren konsequenter Tilgung hatten die Mandanten ihre finanzielle Verpflichtung gegenüber der DSL-Bank vollständig erfüllt. Sie erwarteten daher eine zügige Abwicklung und Löschung der Grundschuld, um offiziell Eigentümer eines unbelasteten Objekts zu werden. Entgegen ihren Erwartungen und trotz mehrfacher Nachfragen verzögerte sich die Bearbeitung durch die Bank ohne ersichtlichen Grund um über vier Monate. Auch Fristsetzungen seitens der Mandanten blieben ohne Erfolg. Bemerkenswert war dabei, dass die Mitarbeiter der DSL-Bank gegenüber den Mandanten telefonisch widersprüchliche Aussagen machten und offenbar keine Kenntnis vom wirklichen Bearbeitungsstand hatten. Auch mehrfache Erinnerungsschreiben durch den Notar der Mandanten führten nicht zum Erfolg bzw. zur Erteilung der Löschungsbewilligung. Die Verzögerung führte nicht nur zu Frustration, sondern auch zu potenziellen finanziellen Nachteilen, da die Mandanten Pläne hatten, die Immobilie lastenfrei weiterzuverkaufen.
1.4 Durchsetzung des Löschungsbewilligungsanspruchs mit einem Anwalt für Bankrecht
Angesichts der andauernden Verzögerungen und der Nichtreaktion der DSL-Bank wandten sich die Mandanten hilfesuchend an die Kanzlei Dr. Araujo Kurth.
Rechtsanwalt Dr. Michel de Araujo Kurth M.A - Darmstadt (ra-araujo-kurth.de)
Die Kanzlei übernahm umgehend die Kommunikation mit der Bank und leitete die notwendigen rechtlichen Schritte ein. Die anwaltliche Intervention zielte darauf ab, die Rechte der Mandanten durchzusetzen und die Bank zur Einhaltung ihrer vertraglichen Pflichten zu bewegen. Die Erfahrung der Kanzlei im Immobilien- und Bankrecht spielten dabei eine entscheidende Rolle, um den Fall zielgerichtet und effizient zu bearbeiten.
1.5 Erfolgreiche Lösung des Falles durch gezieltes anwaltliches Aufforderungsschreiben
Die entscheidende Wende im Fall brachte ein gezieltes Aufforderungsschreiben, verfasst von der Kanzlei Dr. Araujo Kurth. Die Kanzlei betonte die vertraglichen Verpflichtungen der DSL-Bank und verwies auf die rechtlichen Konsequenzen bei weiterer Verzögerung der Löschungsbewilligung. Dabei wurde insbesondere auf die erfüllten Bedingungen der Darlehensverträge und die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen hingewiesen.
Das Aufforderungsschreiben machte deutlich, dass die Mandanten nicht bereit waren, weitere Verzögerungen hinzunehmen, und forderte die Bank auf, ihrer Verpflichtung zur Löschung der Grundschuld unverzüglich nachzukommen. Die Kanzlei setzte der Bank eine angemessene, aber feste Frist zur Erledigung dieser Angelegenheit und drohte bei Nichterfüllung mit der klageweisen Durchsetzung der Löschungsbewilligungsanspruchs.
Durch diese erfolgreiche Intervention konnte die Kanzlei Dr. Araujo Kurth ihren Mandanten zu ihrem Recht verhelfen und die Angelegenheit zu einem zufriedenstellenden Abschluss bringen. Die Löschungsbewilligung wurde nach kurzer Zeit erteilt – offenbar aus Angst, dass die Ansprüche andernfalls auf dem Klageweg geltend gemacht werden. Es ist entscheidend, dass in dem Aufforderungsschreiben die rechtliche Verpflichtung zur Erteilung der Löschungsbewilligung klar herausgestellt wird, um das Prozesskostenrisiko gegenüber der Bank deutlich zu machen.
1.6 Ein weiterer Praxisfall
In einem weiteren von uns betreuten Fall hatten die Mandanten einen Immobiliendarlehensvertrag über 100.000 EUR abgeschlossen, den sie vollständig zurückgezahlt hatten. Trotz der vollständigen Tilgung verzögerte die DSL-Bank die Erteilung der notwendigen Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden.
Aus dem Schriftverkehr zwischen einem Mitarbeiter der Bank und dem Mandanten ging hervor, dass die DSL-Bank die zugesagte Bearbeitungszeit von 18 Arbeitstagen für die Erteilung der Löschungsbewilligung überschritten hatte. Auch in diesem Fall konnten wir unsere Mandantschaft zur erfolgreichen Durchsetzung des Löschungsbewilligungsanspruchs verhelfen, in dem wir ein Aufforderungsschreiben aufgesetzt haben.
2 Die rechtlichen Aspekte
2.1. Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Löschung der Grundschuld
Der Anspruch auf Löschung einer Grundschuld entsteht automatisch, wenn die durch die Grundschuld gesicherte Forderung erlischt. Dies bedeutet, dass mit der vollständigen Tilgung des Darlehens der Sicherungszweck der Grundschuld wegfällt und der Eigentümer die Löschung der Eintragung im Grundbuch verlangen kann.
2.2 Bedeutung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken
Neben den gesetzlichen Vorschriften spielen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Banken eine wichtige Rolle. Diese enthalten oft detaillierte Regelungen zur Abwicklung der Darlehensverträge und zur Handhabung der damit verbundenen Sicherheiten, wie Grundschulden. In diesem Fall waren die AGB der DSL-Bank relevant, welche die Vorgehensweise nach der vollständigen Darlehenstilgung teilweise regeln. Die Einhaltung dieser AGB ist für beide Parteien – die Bank und den Darlehensnehmer – verbindlich und bildet eine wichtige rechtliche Grundlage für die Durchsetzung von Ansprüchen.
2.3 Die Rolle der Grundbucheintragung und ihre Auswirkungen
Eine Grundschuld wird im Grundbuch des zugehörigen Immobilienobjekts eingetragen. Diese Eintragung dient als öffentliches Dokument zur Feststellung der Belastungen auf einem Grundstück. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch nach der Darlehenstilgung ist daher ein entscheidender Schritt, um die Immobilie lastenfrei zu stellen. Die Eintragung oder Löschung einer Grundschuld hat direkte Auswirkungen auf die Rechtsstellung des Eigentümers und kann die Verfügbarkeit von Krediten oder die Durchführung weiterer Immobiliengeschäfte beeinflussen. Daher ist die zügige und korrekte Bearbeitung solcher Einträge von großer Bedeutung für Immobilieneigentümer.
3. Handlungsanweisungen für Betroffene
3.1. Überprüfung der Darlehensunterlagen und Bestätigung der Vollständigen Rückzahlung
Betroffene sollten zunächst ihre Darlehensunterlagen sorgfältig überprüfen, um sicherzustellen, dass alle Zahlungen korrekt erfasst wurden und das Darlehen tatsächlich vollständig zurückgezahlt ist. Eine schriftliche Bestätigung der vollständigen Tilgung des Darlehens von der Bank ist dabei ein entscheidender Schritt. Diese Dokumentation dient als Nachweis gegenüber der Bank und kann im Konfliktfall als Beweismittel eingesetzt werden.
3.2. Kommunikation mit der Bank und formelle Anforderung der Löschungsbewilligung
Sobald die vollständige Rückzahlung bestätigt ist, sollten Betroffene die Bank formell auffordern, die Löschungsbewilligung für die Grundschuld auszustellen. Dieser Schritt sollte schriftlich erfolgen, um eine nachvollziehbare Dokumentation zu gewährleisten. In der Kommunikation ist es ratsam, klare Fristen zu setzen und die Bank auf die rechtlichen Verpflichtungen hinzuweisen.
3.3 Berücksichtigung möglicher Verzögerungen und proaktives Handeln
Es ist wichtig, sich bewusst zu sein, dass es bei Banken zu Verzögerungen in der Bearbeitung kommen kann. Betroffene sollten daher proaktiv handeln und regelmäßig nach dem Status ihrer Anfrage erkundigen. Bei anhaltenden Verzögerungen kann es hilfreich sein, nach höheren Ansprechpartnern in der Bank zu fragen oder die Angelegenheit schriftlich zu eskalieren.
3.4. Einholung einer vorläufigen Freigabeerklärung für weitere Finanzierungsvorhaben
Falls die Betroffenen planen, weitere Finanzierungsvorhaben anzugehen, die von der Löschung der Grundschuld abhängen, kann es sinnvoll sein, eine vorläufige Freigabeerklärung von der Bank einzuholen. Diese Erklärung kann bei anderen Kreditinstituten als Nachweis dienen, dass die Löschung der Grundschuld bereits veranlasst wurde, auch wenn die formelle Löschung noch aussteht.
3.5. Einklagung der Löschungsbewilligung mit Anwalt
Sollten alle Bemühungen, die Löschungsbewilligung von der Bank zu erhalten, scheitern, sollten Betroffene die Möglichkeit alternativer Maßnahmen in Betracht ziehen. Dazu gehören die Einreichung einer Beschwerde bei der Bankenaufsicht, die Inanspruchnahme von Verbraucherschutzorganisationen oder die klageweise Durchsetzung des Löschungsbewilligungsanspruchs. In solchen Fällen ist es ratsam, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Interessen effektiv zu vertreten. Es sollte ein Anwalt für Bankrecht hinzugezogen werden.
3.6 Bank muss Anwaltskosten tragen bei verzögerter Löschungsbewilligung
Der Anwalt wird Sie idealerweise dabei unterstützen, die Bank vorher in geeigneter Weise in Verzug zu setzen, bevor der Anwalt selbst nach außen auftritt. Eine der wichtigsten Rechtsfolgen eines solches Vorgehens ist, dass die Bank in einem solchen Fall verpflichtet ist, dem Kunden die vorgerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten. Dies dient dazu, den Kunden für die unnötigen Kosten und den Aufwand zu entschädigen, die durch das verzögerte oder verweigerte Handeln der Bank entstanden sind.
4. Liste von Banken , bei denen nach unseren Mandantenerfahrungen starke Verzögerungen bei der Erteilung von Löschungsbewilligungen auftreten können
- Deutsche Bank AG
- Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG
- DLS-Bank
- Commerzbank AG
- DZ Bank AG
- KfW Bankengruppe
- Landesbank Baden-Württemberg (LBBW)
- Bayerische Landesbank (BayernLB)
- Norddeutsche Landesbank (Nord/LB)
- UniCredit Bank AG (HypoVereinsbank)
- Frankfurter Volksbank
- Deutsche Pfandbriefbank AG
- TARGOBANK
- ING Deutschland
- Santander Consumer Bank AG
- Deutsche Apotheker- und Ärztebank (apoBank)
- Berliner Sparkasse
5. Handeln Sie schnell!
Wenn Sie Schwierigkeiten bei der Erteilung einer Löschungsbewilligung durch Ihre Bank erleben, sind Sie nicht allein. Viele Immobilieneigentümer und Darlehensnehmer stehen vor ähnlichen Herausforderungen. Warten kann nicht nur zu weiteren Verzögerungen, sondern auch zu zusätzlichen Kosten führen. Ein spezialisierter Anwalt kennt die rechtlichen Stolpersteine und kann Sie effektiv durch den Prozess führen. Gerne können Sie sich an unsere Kanzlei wenden, um eine unverbindliche und kostenfreie telefonische Ersteinschätzung zu erhalten. Sollten Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, übernimmt diese regelmäßig die Kosten.
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