Erreichen der Totalgewinnzone durch Berücksichtigung eines fiktiven Veräußerungsgewinns

Häufig tut sich die Finanzverwaltung schwer, Verluste aus der Vermietung von Immobilien anzuerkennen; insbesondere dann, wenn nicht in Aussicht steht, dass die Gesamteinnahmen in absehbarer Zeit die Gesamtausgaben übersteigen werden. Jedoch ist das auch nicht in jedem Fall zur Verlustanerkennung notwendig.

Zur Verlustanerkennung muss im Rahmen einer Totalgewinnprognose die Erzielung eines Totalgewinns in der Totalgewinnperiode erzielt werden. Handelt es sich um die Vermietung einer Immobilie im Rahmen eines Gewerbebetriebes eines Einzelunternehmers, dürfte die Totalgewinnperiode mit Erreichen des Regelrentenalters des Gewerbetreibenden erreicht sein, während die Totalgewinnperiode im Rahmen der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung deutlich darüber hinaus andauern kann. So geht die Rechtsprechung –uneinheitlich- von einer Totalgewinnperiode bis maximal 50 Jahren aus, die über die Lebenserwartung des Steuerpflichtigen nicht hinausgeht.

In der Regel dürfte dem Vermieter, der insoweit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, also mehr Zeit zur Erzielung eines Totalüberschusses zur Verfügung stehen als dem vermietenden Gewerbetreibenden. Allerdings erzielt der gewerbliche Vermieter, anders als der Vermieter einer im Privatvermögen befindlichen Immobilie, für den sich die Veräußerung des Objekts bei Einhalten der Haltefristen steuerfrei gestaltet, auch durch Veräußerung der Immobilie Einkünfte aus seinem Gewerbebetrieb.

Diese (fiktiven) Einkünfte sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Rahmen der Totalgewinnprognose zu berücksichtigen. Der für die Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht maßgebliche erzielbare Totalgewinn setzt sich nämlich aus den in der Vergangenheit erzielten und künftig zu erwartenden laufenden Gewinnen/Verlusten und dem sich bei Betriebsbeendigung voraussichtlich ergebenden Veräußerungs- bzw. Aufgabegewinn/-verlust zusammen. Kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Betrieb veräußert wird, so ist der Schätzung des Totalgewinns ein (fiktiver) Aufgabegewinn/-verlust gemäß § 16 Abs. 3 EStG zugrunde zu legen (BFH vom 17.06.1998, XI R 64/97, BFH vom 25.09.2008, IV R 80/05, BFH vom 13.04.2011, X B 186/10).

Hausmann