Falsche Wohnflächenberechnung: Balkone zählen weniger

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt die Position von zahlreichen Mietern in verschiedenen „typischen“ Konfliktsituationen gegenüber ihren Vermietern. Es geht dabei um alle Auseinandersetzungen, die im Zusammenhang mit der Berechnung von Wohnflächen stehen.

Balkone zählen regelmäßig nur zu 25 % zur Wohnfläche

Hintergrund der BGH-Entscheidung (Urteil vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18) war ein Fall aus Berlin, in dem es um eine Mieterhöhung ging. Dabei zählte der Vermieter den Balkon zur Hälfte mit zur Wohnfläche, da dies in dieser Gegend eine übliche Praxis war. Das Amtsgericht gab dem Vermieter noch recht.

Der BGH hätte eine abweichende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung zwar gegebenenfalls akzeptiert – eine „abweichende Verkehrssitte“ könne jedoch nicht schon angenommen werden, wenn die Mehrheit der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwende. Denn ein solches Regelwerk gibt es in Gestalt der Wohnflächenverordnung. Und gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV sind Grundflächen von „Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ anzurechnen.

Wenn Vermieter also diese Flächen zur Hälfte als Wohnfläche berechnen wollen, kann dies nur ausnahmsweise und mit einer besonderen Begründung geschehen.

Mietminderung, weniger Mieterhöhung und Anteil an Betriebskosten

Nun sind Balkone im Verhältnis zur Wohnfläche eher klein. Trotzdem kann dieses Urteil in einer Vielzahl von Fällen Auswirkungen haben. Denn die Wohnfläche ist für verschiedene Kostenfaktoren entscheidend und da die Miete ein Dauerschuldverhältnis ist, ergeben bereits geringe Änderungen über Monate und Jahre hinweg erhebliche Summen.

So stellt eine Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel an der Wohnung dar. Die Folge ist, dass der Mietzins dauerhaft gemindert ist, weil die fehlende Fläche nicht einfach angebaut werden kann. Betrug eine Flächenabweichung bisher noch weniger als 10 %, so könnte das BGH-Urteil dazu führen, dass die entscheidende 10 %-Schwelle jetzt überschritten wird.

Mieterhöhungen nehmen Bezug auf den Quadratmeterpreis. War die Fläche in Wirklichkeit höher, ergibt sich daraus ein niedrigerer Quadratmeterpreis, wodurch die gesetzlich gezogenen Grenzen bei der Erhöhung schneller erreicht werden. Auch bei den Betriebskosten wird es bei den nach Wohnungsgröße berechneten Nebenkosten regelmäßig zu einem verringerten Anteil kommen, wenn die Wohnfläche richtig erfasst wird.

Zahlreiche Mietverhältnisse betroffen

Da die Wohnflächenverordnung erst zum Jahresbeginn 2004 wirksam wurde, gilt das Urteil auch nur für Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden. Trotzdem ist eine Vielzahl von Mietverhältnissen betroffen – allein für die Stadt Hamburg geht man von 500.000 Mietwohnungen aus, die seit diesem Stichtag neu vermietet wurden.

Für Mieter lohnt sich also auf jeden Fall ein Blick in den Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnung und die bisherige Berechnung der Wohnfläche. Gerne steht Ihnen für die Prüfung und Vertretung die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank zur Verfügung. Beachten Sie bitte, dass auch eine Beratung regelmäßig mit Gebühren verbunden ist. Aber kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich, um Näheres zu den Kosten zu erfahren.