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Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug
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Dem Vermieter steht das Recht zur fristlosen Kündigung zu, sofern der Mieter mit der Entrichtung der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Der Verzug mit Mietzahlungen setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Der Mieter kann sich auf ein fehlendes Verschulden nicht berufen, sofern dieser mangels Leistungsfähigkeit nicht zahlt. Der Mieter handelt jedoch unverschuldet, sofern er entschuldigt einem Rechtsirrtum unterliegt.
Ein entschuldbarer Irrtum kann jedoch nur angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat (so bereits BGH, Urteil v. 28.9.1992, II ZR 224/91, NJW 1992 S. 3296). Zahlt der Mieter wegen einer Mietminderung nicht die Miete in voller Höhe ist das Verschulden zu bejahen, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (BGH, Urteil vom 11.07.2012-VIII ZR 138/11).
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist ausreichend zu begründen. Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzug ist im Kündigungsschreiben die rückständige monatliche Miete zur Höhe und zum Termin des Verzugseintritts anzugeben.
Einer berechtigt ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann nur die Grundlage entzogen werden, sofern innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Mietrückstände vollständig ausgeglichen werden, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, neben der fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung auszusprechen. Die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelte Schonfristzahlung ist hierauf nicht unmittelbar und nicht analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 05.10.2022 – Az. VIII ZR 307/21).
Sollten Sie als Vermieter:in beabsichtigen, eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auszusprechen oder möchten Sie als Mieter:in rechtlich geprüft haben, welche Möglichkeiten bestehen, hiergegen vorzugehen, wenden Sie sich jederzeit an mich.
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