Fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Messerangriffs ist rechtswirksam

Dass die aktuellen Gesetze und die Rechtsprechung die Möglichkeiten des Vermieters, ein Wohnungsmietverhältnis zu kündigen, sehr weitgehend einschränken ist bekannt. In der Sache ist dies - bis zu einem gewissen Grade - sachlich bestimmt auch gerechtfertigt, wenn man die soziale Bedeutung der Wohnung für den Mieter berücksichtigt, auch wenn die Ausmaße, die der Schutz heutzutage angenommen hat, teilweise an eine Enteignung des Vermieters erinnern. Da der Vermieter eine Kündigung daher regelmäßig nur außerordentlich aus wichtigem Grund erklären kann, folgt regelmäßig Streit darüber, ob ein wichtiger Grund gegeben ist, der im konkreten Fall die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen lässt. Bei verhaltensbedingten fristlosen Kündigungen stellt sich darüber hinaus die Frage, ob vor Aussprache der Kündigung eine Abmahnung des Verhaltens erforderlich ist - so der Regelfall - oder ob ein einmaliges Fehlverhalten ausreichend ist, um sofort eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen.

Dass die Rechtsprechung jedenfalls bei (angedeuteten) tätlichen Angriffen nicht zurückhaltend mit der Annahme eines Kündigungsrechts ist, zeigt ein Urteil des AG Karlsruhe vom 19.12.2012, 6 C 387/12. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt bewohnte die Mieterin mit zwei Familienangehörigen die Mietwohnung. Während eines Gesprächs der Mieterin mit dem von der Vermieterin beschäftigten Hausmeister fing einer der Mitbewohner an, den Hausmeister ohne erkennbaren Grund an zu beleidigen. Der Mitbewohner begab sich dann in die Küche, holte dort ein ca. 30 cm langes Brotmesser und machte Hieb- und Stichbewegungen gegen den Hausmeister, denen dieser ausweichen konnte. Als der Hausmeister sich entfernte, deutete der Mitbewohner auch einen Wurf des Messers an. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos aus wichtigem Grund. Hiergegen wandte sich die Mieterin, die den Vorfall selbst bestritt und darüber hinaus vertrat, dass ihr das Verhalten des Mitbewohners nicht zurechenbar sei und dies außerdem keinen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen würde, da er aufgrund von Alkoholismus und Demenz ohnehin schuldunfähig sei. Außerdem sei sie nicht abgemahnt worden.

Im Räumungsprozess wurde die Mieterin nach Beweisaufnahme über das Geschehen zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Das Amtsgericht führte dazu aus, dass sich die Mieterin das Verhalten ihres Mitbewohners wie eigenes zurechnen lassen müsse und dass das Fehlverhalten von einer solchen Intensität war, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, abzuwarten, ob es sich eventuell wiederholt, um dann erst die Kündigung auszusprechen.

Das Urteil ist zutreffend. Auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Steuerungsfähigkeit des offenbar schwer erkrankten Mitbewohners eingeschränkt war, stellte der Angriff mit einem Messer - auch wenn er ohne direkte Folgen blieb - eine solch eklatante Pflichtverletzung des Mitvertrags dar, dass die direkte Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig ist. Schon der einmalige Vorfall hat den Hausfrieden derart gestört, dass ein Verbleib der Mieterin für die anderen Mieter nicht zumutbar erscheint.

Rechtsanwalt Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht