Für Erwerber – Anspruch auf Herstellung des erstmals ordnungsgemäßen Zustands verjährt in 3 Jahren!

1. Zum Fall

In der Wohnanlage errichtet 1991 und bestehend aus 36 Wohneinheiten ist ein Kellerfenster einer Einheit entgegen dem Aufteilungsplan anders angeordnet und tatsächlich gebaut worden. Der betroffene Eigentümer moniert diesen Umstand in einer Eigentümerversammlung im Jahr 1993. Dabei bleibt es, keiner kümmert sich danach mehr um diese Sache. Im Jahr 2003 erwirbt der Zweiterwerber die betreffende Wohneinheit vom Voreigentümer und begehrt die Zustimmung u. a. zum Einbau eines Fensters, welches dem Teilungsplan entspricht. Die übrigen Eigentümer lehnen den Antrag mit entsprechender Mehrheit ab.

Der Zweiterwerber erhebt gegen den Versagungsbeschluss Anfechtungsklage und verbindet diese mit dem Antrag, dass die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet seien, für die erstmalige, planmäßige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes seines Teileigentums (Kellerfenster) zu sorgen.

2. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust

Die Klage des Zweiterwerbers bleibt zu Recht in allen Instanzen ohne Erfolg! In der abschließenden Beschwerdeinstanz (der Zweiterwerber hatte zuletzt sofortige weitere Beschwerde eingelegt) weist das OLG Düsseldorf daraufhin, dass der angefochtene Beschluss einer ordnungsgemäßen Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 WEG entspricht, weshalb die Anfechtungsklage erfolglos bleiben müsse (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. 12.03.2009 - 1-3 WX 60/08).

Das OLG Düsseldorf weist insbesondere auf folgende wichtige Rechtsgrundsätze hin:

(a). Der Anspruch auf erstmalige planmäßige Herstellung verjährt regelmäßig gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

(b). Die Verjährungsfrist beginnt mit der Kenntnis der den Anspruch begründenden Tatsachen oder der fahrlässigen Unkenntnis.

(c). Ein Zweiterwerber muss sich die Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis des Ersterwerbers anrechnen lassen, sodass es auf den Zeitpunkt der Kenntnis des Zweiterwerbers - die häufig praktisch erst nach dem Erwerb erlangt wird - nicht ankommt.

Im Ausgangsfall war der Anspruch des Zweiterwerbers verjährt, da der Ersteigentümer den planwidrigen Zustand bereits im Jahr 1993 gegenüber den übrigen Eigentümern gerügt hatte.

3. Rechtsanwalt Roland Faust empfiehlt:

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung vom Ersterwerber ist es unerlässlich, sich insbesondere auch die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplänen, sämtliche Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aushändigen zu lassen.

Zudem sollte man den Voreigentümer auch immer vorher schriftlich nach etwaigen bereits monierten Mängeln im Hinblick auf die Herstellung des erstmaligen plangerechten Zustands befragen und auf eine schriftliche Antwort des Verkäufers bestehen. Es gilt der alte Grundsatz: Vorsicht ist besser als Nachsicht!

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kanzlei BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte