Gefahr der Nachversteuerung bei Auszug aus Immobilie

Niemand zahlt gerne Steuern, aber kaum jemand befasst sich gerne mit Steuergesetzen, die schwierig zu lesen sind und zu den längsten Normen im gesamten deutschen Rechtssystem zählen. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz macht da keine Ausnahme und schreckt viele Betroffene schon aufgrund seines Namens ab.

Trotzdem lohnt es, sich gerade mit den steuerlichen Details von Immobilienschenkung und deren Vererbung zu befassen, da hier hohe Kosten drohen. Diese lassen sich durch kluges Handeln zu Lebzeiten verhindern.

Ein besonderes Augenmerk sollte dabei auf die drohende Nachbesteuerung von Immobilien, insbesondere des Familienheims, im Alter gerichtet werden.    

Um das Problem verständlich zu machen, nachfolgendes Beispiel:

Ein Ehepaar ist seit 50 Jahren verheiratet und lebt seit langer Zeit gemeinsam in einem Einfamilienhaus. Das Haus wurde bewusst großzügig gebaut, um den Eheleuten und insbesondere ihren Kindern hinreichend Platz zu bieten.
 Der Ehemann verstirbt und hinterlässt seiner Frau unter anderem das Eigentum am gemeinsamen Heim. Drei Jahre nach dem Tod ihres Ehemannes entscheidet sich die Witwe, aus dem für ihre jetzigen Bedürfnisse viel zu großen und Haus auszuziehen und nimmt sich eine kleinere Erdgeschosswohnung in der Nähe ihrer (Enkel-)Kinder. 

 In diesem Fall wird sich relativ schnell das Finanzamt bei der Ehefrau melden.

Zwar ist eigentlich der Erwerb von Eigentum an einem bebauten Grundstück von Todes wegen (durch Erbschaft) steuerfrei, wenn es sich dabei um das Familienheim handelt, in dem der Verstorbene und der Ehepartner zuvor gewohnt haben und das nun vom überlebenden Ehepartner allein bewohnt wird.

Allerdings fällt diese Steuerfreiheit mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der überlebende Ehepartner die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Erbschaft nicht mehr zu Wohnzwecken nutzt.

Im Beispielfall ist die Ehefrau drei Jahre nach dem Tod ihres Ehemannes aus dem zuvor gemeinsam bewohnten Haus ausgezogen. Daher wird das Finanzamt in diesem Fall eine Nachversteuerung der Erbschaft vornehmen, da durch den Umzug die Erbschaft der Immobilie nicht mehr als steuerfrei privilegiert ist.

Um diese hohe finanzielle Belastung im Alter zu vermeiden, bietet es sich an, bereits zu Lebzeiten das Eigentum zu übertragen. Auch hier ist die Übertragung des Eigentums am Familienheim vom Gesetzgeber steuerfrei gestellt worden. Allerdings wirkt die Steuerfreiheit der Übertragung unter Lebenden, im Gegensatz zur Übertragung durch Erbschaft, zeitlich unbegrenzt.

Das bedeutet, dass sich im Beispielsfall die Nachversteuerung vermeiden lässt, wenn der Ehemann noch zu Lebzeiten das (Mit-)Eigentum an dem gemeinsamen Heim auf seine Ehefrau überträgt.

Damit sind beide Partner abgesichert, dass im Todesfall der jeweils andere Partner von der Steuerfreiheit profitiert und im gemeinsamen Haus wohnen bleiben kann, bzw. nicht aufgrund einer drohenden Nachzahlung der Erbschaftsteuer an einem gewünschten Umzug gehindert wird.