Selbstbewohnte Immobilie steuerfrei vererben

Immobilien haben oft einen beträchtlichen Wert. Stirbt deren Eigentümer, sind von den Erben unter Umständen entsprechend hohe Summen an Erbschaftssteuer zu zahlen. Erbschaftssteuer berechnen: Sogenannte Familienheime bleiben aber steuerfrei, wenn sie an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner vererbt werden.

Voraussetzung ist allerdings, dass der Erblasser in der Wohnung gelebt hat und der Erbe dort für mindestens zehn Jahre selbst einzieht. Für Fälle, in denen eine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aus zwingenden Gründen nicht möglich ist, gibt es Ausnahmeregelungen. Die helfen allerdings nicht immer, wie ein vom Finanzgericht (FG) München entschiedener Fall zeigt.

Ehemann verstarb vor dem Umzug

Die Klägerin hatte bis zum Tod ihres Mannes im Juni 2010 gemeinsam mit diesem in einem Einfamilienhaus in München gelebt. Zu einem schon für März 2010 geplanten Umzug der beiden in eine zentraler gelegene Eigentumswohnung war es nicht mehr gekommen.

Die Krebserkrankung des Ehemannes und die damit verbundenen Krankenhausaufenthalte hatten einen Wohnsitzwechsel zu dieser Zeit unmöglich gemacht. Erst im September 2010 zog die Witwe allein in die neue Wohnung und verkaufte das Einfamilienhaus.

Steuer für millionenschwere Erbschaft

Von ihrem verstorbenen Ehemann erbte sie eine ganze Reihe Immobilien im In- und Ausland. Das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus und die später bezogene Eigentumswohnung hatten ursprünglich ihr und ihrem Mann je zur Hälfte gehört. Nun erwarb sie als Erbin auch die Miteigentumsanteile ihres Mannes und war damit Alleineigentümerin.

Das Finanzamt verlangte schließlich von der Witwe für den gesamten Nachlass fast 900.000 Euro Erbschaftssteuer. Die Klägerin wandte dagegen ein, dass zumindest die – noch gemeinsam mit ihrem Mann gekaufte und nun von ihr bewohnte – Eigentumswohnung als Familienheim erbschaftssteuerfrei sein müsste.

Kein steuerfrei vererbbares Familienheim

Nach der Entscheidung des FG München lagen die Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) nicht vor, da es sich nicht um ein Ferienheim im Sinne der Vorschrift handelte.

Unstreitig hatte der Erblasser vor seinem Tod nicht mehr selbst in die Eigentumswohnung einziehen können. Dafür gab es mit der schweren Krankheit zwar einen zwingenden Grund, zu einem anderen steuerrechtlichen Ergebnis führt das aber nicht, meinte das Gericht.

Feste Absicht ersetzt tatsächliches Wohnen nicht

Hätte der Eigentümer bei seinem Tod in der Immobilie gewohnt, hätte diese steuerfrei vererbt werden können. Auch wenn er vor seinem Ableben dort aus zwingenden Gründen wieder „ausgezogen“ wäre, hätte die Steuerbefreiung unter Umständen weiterhin gegolten. Ein typischer Fall ist, dass der Erblasser krank bzw. pflegebedürftig wird und deswegen längerfristig in einer Klinik oder einem Sanatorium lebt.

Zwingende Voraussetzung ist laut Urteil des FG aber, dass der Verstorbene tatsächlich zu einem früheren Zeitpunkt in der Wohnung oder dem Haus gelebt hat. Allein die Absicht, in eine entsprechende Wohnung einziehen zu wollen, genügt hingegen nicht. Grundsätzlicher Zweck der Steuerbefreiung ist nämlich, dass der gemeinsame familiäre Lebensraum auch nach dem Tod eines Ehegatten erhalten bleiben kann.

Erhalten werden kann aber nur etwas, das bereits vor dem Erbfall bestand. Hier hatten die Eheleute vor dem Tod des Mannes nur in dem Einfamilienhaus gewohnt. Dieses Familienheim hätte damit grundsätzlich steuerfrei an die Witwe vererbt werden können, wenn die dort weiter wohnen geblieben wäre, nicht aber die vom Mann noch nicht bezogene Wohnung.

Fazit: Wurde eine Immobilie bis zum Tod des Erblassers nie von diesem selbst bewohnt, ist keine Erbschaftssteuerfreiheit nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 1 ErbStG möglich. Erbschaften von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern bis zu 500.000 Euro bleiben aber nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG generell steuerfrei.

(FG München, Urteil v. 24.02.2016, Az.: 4 K 2885/14)

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