Geht ein Saisonmietvertrag bei der Vermietung einer Ferienwohnung in Ordnung?

Wohnungen sind auf Ibiza in der Regel von der Ferienvermietung ausgeschlossen, eine wichtige Einschränkung, die aber von einigen Vermietern geflissentlich übersehen wird. In der Praxis wird behauptet, man könne die Ferienvermietung umgehen, wenn man einen Saisonmietvertrag abschließt, der eine Laufzeit von mehr als einen Monat hat. Stimmt diese Aussage und wo genau liegen die Unterschiede zwischen einer Saison- und einer Ferienvermietung?

Zunächst einmal gibt es für beide unterschiedliche gesetzliche Regelungen: Die Ferienvermietung ist auf Ibiza in dem Balearischen Tourismusgesetz aus dem Jahre 2012 geregelt, während die Saisonvermietung in den Art. 3 und 29 ff. des spanischen Mietgesetzes LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) definiert wird.

Der zweite Absatz des Art. 3 LAU dehnt den Anwendungsbereich des Gesetzes auf Fälle aus, in denen Wohnimmobilien saisonweise vermietet werden „sei dies für den Sommer oder jede andere Jahreszeit“. Es handelt sich dabei laut den Art. 29 ff. LAU um eine Vermietung außerhalb des Zwecks der Nutzung als Hauptwohnsitz („arrendamiento por uso distinto de vivienda habitual”). Dem ersten Anschein nach sind Saisonvermietungen generell in diesem Gesetz geregelt, was bedeutet, dass die Vermietung von Ferienwohnungen nicht verboten werden kann.

Allerdings sieht die LAU in ihrem Art. 5 im Absatz e) eine wesentliche Einschränkung vor, wonach eine möblierte Wohnung, die zur zeitweiligen Nutzung überlassen und über touristische Kanäle angeboten wird, von der Anwendung des Mietgesetzes LAU ausgeschlossen ist, wenn diese einer besonderen gesetzlichen Regelung der jeweiligen Branche unterliegt („sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial“).

Damit hat der Gesetzgeber klargestellt, dass nicht jede Art von Vermietung einer möblierten Wohnung der LAU unterliegt. Und auf den Balearen gibt es beispielsweise eine besondere gesetzliche Regelung in Form des erwähnten Tourismusgesetzes, die Vorrang vor dem LAU hat. Hinzu kommt, dass es nicht allein auf die Dauer der Saisonvermietung ankommt, ein Mindestzeitraum wird gesetzlich nicht festgelegt. Eine Woche oder einige Tage als Saison zu bezeichnen wäre definitiv zu kurz.
Viel wichtiger ist es indessen, dass die Vertragsparteien in einem Saisonmietvertrag auf den Grund und Zweck des Vertrages hinweisen. Der Saisonmietvertrag sollte klarstellen, dass es sich um den Zweitwohnsitz des Mieters handelt und bei den persönlichen Daten sollte der Hauptwohnsitz des Mieters angegeben werden. Unter Hinweis auf die Art. 3 und 29 ff. LAU muss der Verwendungszweck der Wohnung klar und nachvollziehbar beschrieben werden. Beispielsweise kann man in den Vertrag mitaufnehmen, dass die Wohnung wegen Arbeitsplatzwechsel lediglich für eine Saison vermietet wird. Von einem Vertrieb der Wohnung über Plattformen wie Airbnb kann nur abgeraten werden. Dies könnte von den Behörden als Indiz gewertet werden, dass hier das Tourismusgesetz der Balearen zur Anwendung kommt und eine Ferienvermietung vorliegt.

Bei Zweifeln, ob es sich um eine rechtmäßige Vermietung handelt, liegt die Beweispflicht aus Sicht der zuständigen Behörde immer beim Vermieter (Eigentümer). Das kann zum einen zur Folge haben, dass ein fingierter Saison-Mietvertrag entweder als Langzeitmietvertrag von mindestens 5 Jahren gesehen wird oder aber als eine Ferienvermietung, welche bei Aufdeckung durch den Inselrat (Consell Insular) drastische Bußgelder zur Folge haben kann, da zu keinem Zeitpunkt eine Genehmigung zur Ferienvermietung vorlag.

Zusammenfassend kann man sagen, dass ein gut formulierter Saisonmietvertrag eine Alternative zu einem langfristigen Mietvertrag darstellen kann, jedoch aus den oben genannten Gründen keine wirkliche Alternative zu einer Ferienvermietung ist.