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Gemeindliches Vorkaufsrecht - Grundlagen und Rechtsschutzmöglichkeiten
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Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB dient den Gemeinden dazu, unter bestimmten, gesetzlich definierten Voraussetzungen Grundstücke zu erwerben, um städtebauliche Ziele zu verfolgen. Dieses Recht kann in verschiedenen Gebieten wie Bebauungsplangebieten, Umlegungsgebieten und festgelegten Sanierungsgebieten ausgeübt werden, sofern es dem Wohl der Allgemeinheit dient. Die Ausübung des Vorkaufsrechts, die durch einen Bescheid sowohl gegenüber dem Käufer als auch dem Verkäufer erfolgt, ist an strenge Bedingungen geknüpft und kann gerichtlich überprüft werden. Angesichts des zunehmenden Einsatzes dieses Instruments durch die Gemeinden und der damit verbundenen Risiken für Käufer und Investoren, sowie der hohen Streitwerte und Kosten, sollten die Voraussetzungen und Abwehrmöglichkeiten sorgfältig geprüft werden.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB stellt für Investoren, Bauträger und Privatkäufer ein durchaus nicht unterhebliches Hindernis bei der Verwirklichung der Grundrechte dar. Inzwischen nehmen die Gemeinden das Instrument immer mehr wahr, um vermeintliche planerischen Ziele zu erreichen. Das Vorkaufsrecht ermöglicht es Gemeinden, unter bestimmten Bedingungen, die im § 24 Abs. 1 BauGB aufgeführt sind, Grundstücke zu erwerben, um städtebauliche Ziele zu verfolgen.
Die Gebiete, in denen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann sind relativ umfassend, möglich ist das in Bebauungsplangebieten (wenn Flächen für öffentliche Zwecke ausgewiesen werden), Umlegungsgebieten, festgelegten Sanierungsgebieten, auich im Innenbereich, wenn vorwiegend Wohnbebauung vorhanden ist uvm.
Die Ausübung ist allerdings nur zulässig, wenn sie dem Wohl der Allgemeinheit dient und ist an strenge Voraussetzungen gebunden, die immer (verwaltungs)gerichtlich überprüft werden können. Das Wohl der Allgemeinheit ist folglich einer der Schlüssel, bei dem im Falle eines Widerspruchs/einer Klage angesetzt werden muss.
Investoren und Grundstückskäufer müssen sich bewusst sein, dass positive Bauvorbescheide oder Baugenehmigungen das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht automatisch ausschließen. Einzige Ausnahmen sind gemäß § 26 BauGB unter anderem Verkäufe unter Verwandten oder an Ehegatten. Kaufvertragliche Gestaltungen, die darauf abzielen, die Ausübung des Vorrechts zu erschweren, sind häufig unwirksam und können das Risiko nicht wirksam mindern.
Das Vorkaufsrecht wird in der Regel durch einen Bescheid ausgeübt, der sowohl gegenüber dem Käufer, als auch dem Verkäufer ergeht. Beiden steht gegen einen solchen Bescheid je nach Bundesland Widerspruch und/oder Klage zu.
Im Falle eines Bescheides muss dieser genau geprüft werden. Es können eine ganze Reihe von Fehlern vorliegen. Neben Anhörungs- und Begründungsmängeln muss geprüft werden, ob im betreffenden Gebiet das Recht tatsächlich ausgeübt werden darf und vor allem ob das Wohl der Allgemeinheit als Rechtfertigungsgrund vorliegt. Es handelt sich um einen durchaus bedeutenden Eingriff in die Privatautonomie, so dass auch das Ermessen der Gemeinde ordnungsgemäß ausgeübt und begründet werden muss. Letztlich werden die Vorkaufsrechte durch die Gemeinden in letzter Zeit - teilweise unter dem Vorwand des Wohls der Allgemeinheit - durchaus verstärkt in Anspruch genommen und Käufer und Investoren unter Druck gesetzt.
Angesichts der durchaus hohen Streitwerte und Kosten sind hier die Voraussetzung und Abwehrmöglichkeiten genau zu prüfen.
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