Gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Untervermietung? D - ENG Version

Grundsätzlich dürfen in einer vermieteten Wohnung nur diejenigen Personen wohnen, die im Mietvertrag als Mieter bezeichnet sind. In diesen Personenkreis sind aber auch ohne namentliche Benennung der Ehepartner, die Kinder und nächste Angehörige einbezogen. Es handelt sich dabei um den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache,d.h. diese Personen sind sodann keine Untermieter und dürfen jederzeit die Wohnung nutzen. Will der Mieter über diesen Personenkreis hinaus eine weitere Person in die Wohnung aufnehmen, bewegt er sich über den vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache hinaus. Der Mieter muss dies daher grundsätzlich dem Vermieter anzeigen und die Erlaubnis einholen.

Das Gesetz regelt den Widerstreit dieser Interessen in § 540 und § 553 BGB. § 540 BGB ist maßgebend, wenn der Mieter seine gesamte Wohnung untervermieten möchte.Dann hat er in der Regel keinen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung. Möchte der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, gilt § 553 BGB. Beide Vorschriften weisen Unterschiede auf.

Im Regelfall wird der Mieter nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten wollen. Dann gewährt ihm § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die Untervermietung, der auch gerichtlich durchsetzbar also einklagbar ist. Es steht dann nicht mehr zur Disposition des Vermieters, ob er seine Zustimmung erteilt oder verweigert. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter seinen Anspruch auf Untervermietung vor Gericht einklagen. Das Urteil ersetzt dann die Zustimmung des Vermieters und dieser kann dem Einzug des Untermieters dann nichts mehr entgegenhalten.

Um den Anspruch auf Untervermietung durchzusetzen, muss der Mieter jedoch folgende Voraussetzungen erfüllen:

- Es muss sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln. Der Mieter darf die Räumlichkeit dem Untermieter nur zu Wohnzwecken überlassen.

- Die Untervermietung muss sich auf einen Teil der Wohnung beschränken. Der restliche Teil der Wohnung muss in der Nutzung des Mieters verbleiben. Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, ist § 540 BGB maßgebend.

- Der Hauptmieter braucht sich nicht regelmäßig in der Wohnung aufzuhalten. Er muss dort auch nicht seinen Lebensmittelpunkt unterhalten. Deshalb hat der Hauptmieter auch dann einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er nicht beabsichtigt, mit dem Untermieter in der Wohnung zusammenzuleben (BGH VIII ZR 4/05 WuM 2006, 147).

- Der Anspruch auf Erlaubniserteilung besteht aber nur, wenn der Hauptmieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Untervermietung vortragen kann. Dieses Interesse muss nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein. Hatte der Hauptmieter bereits bei Vertragsabschluss die Absicht, den Untermieter in die Wohnung aufzunehmen, besteht der Anspruch nicht.
Als berechtigtes Interesse genügt jeder vernünftige Grund, der den Wunsch des Hauptmieters nachvollziehbar erscheinen lässt (LG Berlin 64 S 274/89). Solche vernünftigen Gründe können sich aus einer Änderung der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse des Hauptmieters ergeben. Das berechtigte Interesse muss kein dringendes Interesse sein (BGHZ 1992, 218). Der potentielle Untermieter muss dem Vermieter namentlich bezeichnet werden und die erforderlichen Angaben seiner Identität gemacht werden sowie die Art und Weise und die Laufzeit des Untermietvertrages und eventuelle Vereinbarungen über das Kündigungsrecht des Untermieters mitgeteilt werden.
Würde in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegen, der es dem Vermieter unzumutbar macht, der Untervermietung zuzustimmen, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Diesen wichtigen Grund muss der Vermieter jedoch begründen und nachweisen.

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English Version:

In principle, only those persns who are designated and stated as tenants in the rental agreement are allowed to live in a rented apartment. This group of persons includes the spouse, children and closest family members even without naming them. It includes the contractual use of the rented property, i.e. these persons are then not sub-tenants and may use the apartment at any time. If the tenant wants to take in another person in addition to this group of people, he or she is moving beyond the contractual use of the rented property. The tenant must therefore notify the landlord of this and obtain permission.

The law regulates the conflict of these interests in § 540 and § 553 BGB German Civil Code (BGB). Section 540 applies if the tenant wishes to sublet his entire apartment in which case he generally has no entitlement to a permit. However, if the tenant only wants to sublet part of his apartment, § 553 BGB applies. There are differences between the two regulations.

As a rule, the tenant will only want to sublet part of his apartment. Therfore § 553 BGB grants him a legal right to sublease which is also legally enforceable. It is then no longer up to the landlord whether he gives his consent or refuses. If the landlord refuses to give his consent, the tenant can take legal action to sublet the flat/apartment. The judgment then replaces the landlord's consent and the landlord can then no longer object to the subtenant's move in.

However, in order to enforce the right to sublease, the tenant must meet the following requirements:

- It must be a residential tenancy. The tenant may only leave the premises to the sub-tenant for residential purposes.

- Subletting must be limited to part of the apartment. The rest of the apartment must remain in the tenant's use. If the tenant wants to sublet the entire apartment, § 540 BGB is decisive.

- The main tenant does not need to be in the apartment regularly. He does not have to maintain the center of his life there either. The main tenant is therefore entitled to the landlord's permission even if he does not intend to live with the subtenant in the apartment (BGH VIII ZR 4/05 WuM 2006, 147).

- The entitlement to a permit only exists if the main tenant can present a so-called legitimate interest in subletting. This interest must have arisen after the main lease was signed. If the main tenant already intended to accommodate the subtenant in the apartment when the contract was signed, the entitlement does not exist. Any reasonable reason that makes the wish of the main tenant appear understandable is sufficient as a legitimate interest (LG Berlin 64 S 274/89). Such reasonable reasons can arise from a change in the personal, family or professional circumstances of the main tenant. The legitimate interest does not have to be an urgent interest (BGHZ 1992, 218). The potential sub-tenant must be named to the landlord and the necessary details of his identity must be given, as well as the nature and duration of the sub-tenancy agreement and any agreements on the sub-tenant's right of termination.

If there is an important reason in the person of the subtenant which makes it unreasonable for the landlord to agree to the subletting, the landlord can refuse permission. However, the landlord must justify and prove this important reason. 

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