Geschäftsschließung wegen Corona – Reduzierung der Miete zulässig?

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Dr. Attila Fodor, Berlin und Essen.

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.01.2022 legt fest, wie sich eine Geschäftsschließung wegen behördlicher Lockdown-Anordnung auf die Miete auswirkt. War der Mieter während des Lockdowns zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet? Wie hoch war gegebenenfalls der Abzug, den der Mieter hätte vornehmen dürfen? Dazu der Mietrechtsexperte Anwalt Bredereck:

Zunächst: Eine Mietminderung kam für den Bundesgerichtshof nicht in Betracht, da es keinen Mangel der Mietsache gab. Allerdings entschied das Gericht, dass wegen der behördlich angeordneten Geschäftsschließung die „Geschäftsgrundlage weggefallen“, und der Mieter deshalb lediglich zu einer reduzierten Mietzahlung verpflichtet gewesen sei.

Die Höhe des Abzugs müsse im Einzelfall aufgrund einer Gesamtabwägung ermittelt werden, bei der die Pandemie-bedingten Vorteile des Mieters berücksichtigt werden müssten.

Konkret heißt das: Hat der Mieter während des Lockdowns staatliche Ausgleichsleistungen erhalten, fällt die Verringerung der Miete geringer aus. Anders sieht es bei einem rückzahlungspflichtigen Darlehen aus: Ein solches würde regelmäßig nicht als Vorteil gelten, und demgemäß bei der Ermittlung der Miethöhe unberücksichtigt bleiben.

Bei der Gesamtabwägung müssten alle wirtschaftlichen Vor- und Nachteile des Mieters, die er im Zuge der Geschäftsschließung hatte, eine Rolle spielen, beispielsweise auch die durch ein parallel betriebenes Online-Geschäft. Hat der Mieter wegen gestiegener Onlinekäufe gutes Geld verdient, würde sich auch das auf die Mietzahlung auswirken.

Die Entscheidung wird in der Praxis meiner Meinung nach schwer umzusetzen sein. Es wird oft zum Streit darüber kommen, inwieweit der Mieter durch den Lockdown profitiert hat oder nicht.

Je weniger staatliche Leistungen der Mieter erhalten hat, und je weniger Geld er mit alternativen Geschäftsmodellen machen konnte, desto eher kommt ein Anspruch auf Mietanpassung für ihn in Frage. Der Mieter muss sich dabei aber um mögliche Kompensationen bemüht haben.

Fachanwaltstipp für Mieter: Haben Sie die Miete während des Lockdowns ohne Vorbehalt weitergezahlt, kommt eine nachträgliche Anpassung der Miete wohl nicht in Frage. Haben Sie unter Vorbehalt gezahlt, besteht aber grundsätzlich die Möglichkeit, einen Teil der Miete auf Grundlage der obigen Kriterien zurückzufordern.

Nur wäre eine dahingehende Klage mit erheblichen Kostenrisiken verbunden, da die Kriterien für die Gesamtabwägung in der Praxis schwer zu ermitteln sein dürften, und eine Klage deshalb nicht selten durch mehrere Instanzen gehen müsste. Auch müssten tatsächliche Feststellungen mit Hilfe eines (teuren) Gutachters erfolgen.

Allerdings bietet das Urteil eine gute Grundlage für Verhandlungen mit dem Vermieter, zu denen ich Mietern statt einer Klage hier eher raten würde.

Wichtig: Einseitige Mietkürzungen sollte man immer erst nach einer anwaltlichen Beratung in Betracht ziehen, da der Mieter sonst die Kündigung seines Mietverhältnisses riskiert!

Fachanwaltstipp für Vermieter: Nur auf den ersten Blick stärkt das Urteil die Rechte des Mieters, denn die Hürden für die gerichtsfeste Darlegung sind auf Mieterseite hoch. Wer als Vermieter ein Restrisiko in Kauf nimmt, kann unter Umständen auf Zahlung der vollen Miete bestehen. Ist Ihnen ein einvernehmliches Mietverhältnis wichtig, wäre aber ein, vielleicht symbolisches, Entgegenkommen dem Mieter gegenüber hier sicher angebracht.

Haben Sie eine Kündigung erhalten, oder droht sie Ihnen? Wollen Sie überzahlte Miete zurückfordern? Haben Sie Fragen zu Ihren Mietvertragsklauseln?

Rufen Sie noch heute Fachanwalt Bredereck in seiner Fachanwaltskanzlei für Mietrecht an. Im Fall einer Kündigung oder einer drohenden Kündigung ist die telefonische Erstberatung bei Fachanwalt Bredereck kostenlos und unverbindlich.

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt seit mehr als 23 Jahren Mieter und Vermieter bundesweit.

Fachanwalt Bredereck ist spezialisiert auf: Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderer Vertragsverletzungen, Eigenbedarfskündigung, Ansprüche wegen Schimmelpilzbefalls, Gewerberaummietrecht, und auf die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln.