Gewerbemieterin ignoriert Abmahnungen – fristlose Kündigung gültig!

Nicht jede Vertragsverletzung führt sofort zur fristlosen Kündigung – doch dauerhafte Verstöße und eine schlechte Zukunftsprognose können ausreichen. Das OLG Schleswig (12 U 74/23) entschied, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden darf, wenn der Mieter wiederholt gegen vertragliche Pflichten verstößt und keine Bereitschaft zeigt, diese zukünftig einzuhalten.

Worum ging es im Fall?

Eine Gewerbemieterin betrieb einen Gastronomiebetrieb und verstieß mehrfach gegen ihre Mietvertragspflichten:

• Unerlaubte Nutzung der Außenfläche

  • Erlaubt waren 2 Tische und 8 Sitzplätze, sie stellte aber 6 Tische und 12 Bänke auf.
  • Sie berief sich auf eine mündliche Erlaubnis der vorherigen Vermieterin – im Vertrag war jedoch keine Erweiterung vorgesehen.

• Fettabluftanlage nicht vorschriftsgemäß

  • Die installierte Anlage war zu klein und nicht gewartet.
  • Der Mietvertrag regelte jedoch klar, dass die Mieterin für die Installation und Wartung verantwortlich war.
  • Die mangelhafte Abluftanlage verursachte Geruchsbelästigung und erhöhte die Brandgefahr.

• Fehlender Nachweis einer Haftpflichtversicherung

  • Die Mieterin konnte den Nachweis über eine Haftpflichtversicherung in erforderlicher Höhe nicht erbringen.

Trotz mehrerer Abmahnungen durch den Vermieter änderte sich nichts – daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.

Was entschied das Gericht?

Das OLG Schleswig bestätigte die fristlose Kündigung, weil:

✅ Mehrere Vertragsverstöße über lange Zeit vorlagen
✅ Abmahnungen ignoriert wurden
✅ Die Mieterin keine Einsicht oder Korrekturbereitschaft zeigte
✅ Eine ungünstige Prognose für die Zukunft bestand

Wichtig: Auch wenn einzelne Verstöße für sich genommen nicht schwerwiegend genug sind, kann ihre Gesamtheiteine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Warum war die Kündigung gerechtfertigt?

Ein Gewerbemietvertrag schafft eine langfristige Vertragsbindung. Im vorliegenden Fall hätte das Mietverhältnis noch 6 weitere Jahre bestanden. Die fortwährenden Verstöße der Mieterin machten es für den Vermieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Das Gericht stellte fest, dass die Mieterin offenbar Kosten sparen wollte, indem sie Verpflichtungen ignorierte, während der Vermieter die Risiken trug.

Schlüsselpunkte des Urteils:

• Die schlechte Zukunftsprognose ist ein entscheidender Faktor.
• Ein Verhalten, das zeigt, dass der Mieter keine Absicht zur Vertragstreue hat, kann zur fristlosen Kündigungberechtigen.
• Abmahnungen sind wichtig! Werden sie ignoriert, kann dies die Kündigung untermauern.

Welche Folgen hat das Urteil für Mieter und Vermieter?

🔹 Für Mieter:

• Abmahnungen nicht ignorieren! Ein Dialog mit dem Vermieter kann helfen, eine Kündigung zu vermeiden.
• Vertragliche Pflichten ernst nehmen! Besonders bei sicherheitsrelevanten Themen wie Fettabluftanlagen oder Versicherungspflichten.
• Keine mündlichen Absprachen verlassen! Änderungen sollten immer schriftlich dokumentiert werden.

🔹 Für Vermieter:

• Frühzeitig abmahnen! Mehrere Verstöße dokumentieren und dem Mieter Gelegenheit zur Besserung geben.
• Schriftliche Kommunikation bevorzugen! Das hilft im Streitfall vor Gericht.
• Bei dauerhaften Vertragsverstößen fristlose Kündigung in Betracht ziehen.

Was sollten Vermieter beachten?

✔ Mehrere Vertragsverstöße dokumentieren – die Summe zählt!
✔ Abmahnungen frühzeitig aussprechen – nicht zu lange warten.
✔ Keine mündlichen Absprachen akzeptieren – immer schriftlich arbeiten.
✔ Risiken für andere Mieter minimieren – vor allem bei sicherheitsrelevanten Problemen.