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Gewerbemietrecht und Wohnraummietrecht – Überblick wesentlicher Regelungen und Unterschiede

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Das Gewerbemietrecht bietet um Gegensatz zum Wohnraummietrecht nur begrenzten Mieterschutz. Grundsätzlich gibt es bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages mannigfaltige Möglichkeiten der Vertragsgestaltung. 

Gewährleistungsrechte – Aufrechnung, Minderung und Zurückbehaltung

Im Wohnraummietrecht verfügt der Mieter stets über die Möglichkeit, Ansprüche nach Minderung geltend zu machen, Zahlung zurückzubehalten oder aufzurechnen. Ein Ausschluss dieser Rechte durch Mietvertrag ist grundsätzlich unzulässig. Im Gewerbemietrecht können diese Ansprüche indes vertraglich ausgeschlossen werden. So kann beispielsweise dann das Minderungsrecht aus § 536 BGB eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, wenn dem Mieter das Recht bleibt, eine wegen verminderter Tauglichkeit der Mietsache zu viel gezahlte Miete nach § 812 BGB zurück zu fordern (BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, NJW-RR 1993 S. 519).

Kündigung

Im Wohnraummietrecht ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB nur dann zulässig, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein solches kann beispielsweise bei erheblicher Verletzung der Pflichten durch den Mieter oder Eigenbedarf des Vermieters vorliegen. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach § 573c BGB je nach Mietdauer.

Im Gewerbemietrecht indes kann der Vermieter bei ein unbefristeten Mietverhältnis jederzeit kündigen, sofern dem nicht eine Regelung im Gewerbemietvertrag entgegensteht. Zentrale Norm ist hier der § 580a Absatz 2 BGB. Dieser besagt, dass die ordentliche Kündigung am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig ist. Die Kündigungsfrist beträgt somit in der Regel 6 Monate. Fehlt es beispielsweise an einer behördlichen Genehmigung der Nutzung, (hier: fehlende Konzession) so kommt eine Kündigung des Mieters auch nach § 313 Absatz 3 BGB in Betracht (KG, Urteil vom 14. Juli 2014, 8 U 140/13).

Anders verhält es sich in der Regel bei befristeten Mietverhältnissen. Hier ist ein ordentliches Kündigungsrecht der Parteien üblicherweise ausgeschlossen. Unberührt bleibt indes stets die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung.

Kündigt der Vermieter außerordentlich , so gelten für den Wohnraummieter ergänzend die Regelungen des § 543 Absatz 3 BGB. Bei einer Kündigung aufgrund von Mietrückständen hat der Mieter beispielsweise nach § 568 Absatz 3 Nr. 2  BGB die Möglichkeit durch Zahlung die Kündigung unwirksam zu machen.

Maklerprovision

Nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung gilt für Wohnraum das Bestellerprinzip. Es zahlt also derjenige die Provision, der den Makler auch beauftragt hat. Zudem ist die Höhe der Provision auf zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer begrenzt. Bei Gewerbemieträumen können die Parteien indes die Provision frei vereinbaren. Das Bestellerprinzip gilt hier nicht. Trägt der Vermieter die Gebühren, so kann er sie mit den Mieteinahmen verrechnen.

Schönheitsreparaturen

Sowohl im Wohnraum- als auch im Gewerbemietrecht gilt indes, dass sogenannte „starre Fristen“ in Formularmietverträgen Bezug auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen unzulässig sind. Auch im Gewerbemietrecht soll der Mieter nur zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, wenn der Zustand des Mietobjekts es erfordert (vgl. Urteil vom 8.10.2008 XII ZR 84/06).

Anders verhält sich eine Abwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht durch Individualvereinbarung im Gewerbemietrecht. Eine individualvertragliche Übertragung dieser Pflichtenauf den Mieter ist hier in aller Regel wirksam. Grundsätzlich sind diese Pflichten disponibel, so dass ihre Übertragung zwar vom gesetzlichen Leitbild abweicht, diesem aber nicht widerspricht. Sie ist nur nichtig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot verstößt oder sittenwidrig ist. Durch eine Individualvereinbarung kann dem Mieter selbst auch die Instandhaltung an Dach und Fach übertragen werden (OLG Rostock, Urteil vom 10.09.2009 - 3 U 287/08; BGH Urt. v. 5.6.2002 – XII ZR 220/99, BeckRS 2002, 5372). Gegen eine solche Abrede bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Mietzinskalkulation eingeht. Individualvereinbarungen sind dann unzulässig, wenn sie gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB), die guten Sitten (§ 139 BGB) oder Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen.

Kommt der Mieter nun seiner Instandsetzungspflicht nicht nach, so ist er dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Schadensersatz nach §§ 280, 281 BGB  verpflichtet. Dies kann selbst dann in Form eines Ausgleiches in Geld gelten, wenn der der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist (BGH Urt. v. 5.6.2002 – XII ZR 220/99, BeckRS 2002, 5372)


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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