Grundstück verloren und kein Kaufpreis erhalten? So schützen sich Immobilienverkäufer vor dem Super-GAU

Verkäufer, die ihre Immobilie verkaufen, erwarten eine Absicherung dahingehend, dass sie ihr Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben. Für eine solche Sicherung muss der Notar sorgen, der den Kaufvertrag notariell beurkundet. Dabei kann der Notar zwar auch keine Garantie dafür erteilen, dass der Käufer den Kaufpreis nach Vertragsabschluss zahlen wird. Der Immobilien-Kaufvertrag muss vom Notar aber so inhaltlich gestaltet sein, dass im Ernstfall für den Verkäufer rechtliche Sicherungen bestehen. Auf welche Sicherungen Sie als Verkäufer im notariellen Kaufvertrag achten sollten und welche Risiken bestehen, lesen Sie in diesem Artikel.

Sicherung 1: Stopp für eine weitere Kaufvertragsabwicklung

Der Immobilienkaufvertrag sieht neben der Regelung zur Kaufpreiszahlung notwendigerweise auch die Übergabe der Immobilie vor. Ist die Übergabe an den Käufer erst einmal vollzogen muss der Kaufvertrag zunächst einmal rückabgewickelt werden, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. Die Übergabe kann jedoch nicht einfach so rückgängig gemacht werden, wenn die Parteien sich zerstritten haben und der Käufer die Rückgabe verweigert. In einem solchen Fall bleibt dem Verkäufer dann nichts anderes übrig, als den Käufer vor Gericht auf Räumung der Immobilie zu verklagen. Eine Räumungsklage ist nicht nur mit sehr hohen Kosten, sondern vor allem mit einer mitunter sehr langen Verfahrensdauer verbunden. Solange der Käufer das Objekt nicht wieder herausgegeben hat, kann auch kein neuer Verkauf der Immobilie stattfinden. 

Vor diesem Hintergrund sollte die Übergabe der Immobilie dergestalt geregelt sein, dass sie erst nach Erhalt des Kaufpreises erfolgt.

Möglichkeiten, wenn der Käufer die vertragliche Regelung einer schnelleren Übergabe wünscht:

In der Praxis kommt es häufiger vor, dass der Käufer sich eine Regelung im Vertrag für eine schnellere Übergabe wünscht. Gründe hierfür können sein, dass Baumaßnahmen auf einem Baugrundstück geplant sind oder die Renovierung einer Immobilie bereits von der Übergabe vorgenommen werden soll. Das Sicherungsbedürfnis des Verkäufers sollte aber diesen - wenn auch nachvollziehbaren - Käuferinteressen aufgrund der bestehenden Risiken nicht einfach so weichen. 

Folgende Möglichkeiten bestehen, um beiden Interessen gerecht zu werden:

• Notaranderkonto: Es besteht die Möglichkeit, ein Notaranderkonto zwischenzuschalten. Der Käufer oder die finanzierende Bank zahlt zeitnah nach der Beurkundung den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein treuhänderisches Notaranderkonto. Auf diesem Konto ist das Geld erstmal sicher verwahrt. Der Verkäufer kann dadurch erkennen, dass der Kaufpreis finanziert wurde und sich auf dem Notaranderkonto befindet. Unter dieser Voraussetzung kann der Verkäufer die Immobilie ohne größeres Risiko an den Käufer übergeben.
  
  
• Vorzeitige Kaufpreiszahlung: Die Parteien können auch vereinbaren, dass der Kaufpreis vom Käufer vorzeitig bezahlt werden darf und die Übergabe dann sofort vollzogen werden muss. Diese Variante kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn die Immobilie freisteht und nicht etwa noch bewohnt wird. Anderenfalls könnte der Verkäufer von einer vorzeitigen Zahlung und damit verbundenen sofortigen Übergabe überrascht werden. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, wie die individuellen Interessen für beide Seiten ohne Risiko verwirklicht werden können.
  
  
• Anzahlung: Der Käufer kann als Sicherheit für den Verkäufer zur Absicherung der wichtigsten Schäden eine Anzahlung leisten. Dies setzt jedoch voraus, dass der Käufer über entsprechendes Eigenkapital in Höhe der Anzahlungssumme verfügt.
  
  
• Unselbstständiger Besitz: In der Praxis wird am häufigsten dem Käufer nur "unselbstständiger Besitz" eingeräumt. Dies kann so ausgestaltet sein, dass zum Beispiel der Makler das Kaufobjekt aufschließt und dieses nach Renovierungs-, Vermessungs- oder ähnlichen Arbeiten wieder verschließt. Würde sich der Käufer während der Arbeiten das Objekt einfach aneignen, läge ein Fall der sogenannten "verbotenen Eigenmacht" vor. Der Verkäufer und Eigentümer der Immobilie könnte dann im Wege eines zivilrechtlichen Eilverfahrens vor Gericht den Besitz herausverlangen. Da auch dies jedoch mit gewissen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist, sollte es grundsätzlich bei der Reihenfolge "Erst zahlen, dann Übergabe" bleiben.

Sicherung 2: Einfache Vollstreckung des Kaufpreises

Eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer kann nach deutschem Recht nur dann erfolgen, wenn ein sogenannter Vollstreckungstitel (wie zum Beispiel ein rechtskräftiges Urteil) vorliegt. Unterbleibt die Kaufpreiszahlung, müsste der Verkäufer daher normalerweise zunächst den Käufer vor einem Zivilgericht auf Zahlung verklagen, um einen vollstreckbaren Titel gegen diesen zu erwirken. Ein Klageverfahren dauert nicht nur lange, sondern ist darüber hinaus auch mit hohen Kosten verbunden.

In notariellen Kaufverträgen kann daher eine Erleichterung für den Verkäufer aufgenommen werden, indem sich der Käufer bereits in der Vertragsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages verlangen und daraus sofort vollstrecken. Ganz ohne Gerichtsverfahren. 

Sicherung 3: Verzugszinsen und Vertragsstrafe

Notarielle Kaufverträge sehen in der Regel für den Käufer eine Pflicht zur Zahlung von Verzugszinsen vor, wenn dieser nicht wie vereinbart zahlt. Der gesetzliche Verzugszinssatz liegt bei fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Die Parteien können aber auch einen höheren Verzugszinssatz vereinbaren. Üblich sind zum Beispiel auch 10 Prozent.

Eine weitere Möglichkeit zur Sicherung besteht auch durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe. Diese sollte jedoch nicht zu hoch angesetzt werden, da diese gesetzlichen Regelungen unterliegt und von einem Gericht im Streitfall überprüft werden kann. 

Sicherung 4: Erleichterung der Rückabwicklung

Wird der Vertrag vom Käufer nicht ordnungsgemäß erfüllt, bestehen bereits nach dem Gesetz zugunsten des Verkäufers Rücktritts- und Schadensersatzrechte. Die Parteien können aber darüber hinaus auch noch ein vertragliches Rücktrittsrecht zugunsten des Verkäufers in den Kaufvertrag mit aufnehmen lassen. Ein solches würde die gesetzlich vorgesehene Verfahrensweise abkürzen, zum Beispiel weil der Rücktritt dann ohne weitere Fristsetzung und durch einfache Erklärung vom Verkäufer ausgeübt werden kann. 

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