Haas Fertigbau GmbH - OLG Bamberg kassiert zahlreiche Vertragsbedingungen - u.a. Klausel zur Schadenspauschale

Forderung bei Kündigung von Verbraucherbauvertrag

Die Haas Fertigbau GmbH hat in den letzten Jahren immer wieder nach vorzeitiger Beendigung von Fertighausverträgen eine Schadenspauschale in Höhe von 5% des Brutto-Preises von den Bauherren verlangt.

Dabei hat sie sich bei einer Kündigung durch die Bauherren auf Ziff. 8.3 ihrer Vertragsbedingungen berufen.

Das Urteil des OLG Bamberg

Diese und weitere Vertragsbedingungen hat das Oberlandesgericht Bamberg nun in seinem Urteil vom 19. Februar 2025 als unwirksam angesehen und die weitere Verwendung untersagt.

In dem von der Kanzlei Berding & Dick im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes e. V. erstrittenen Urteil heißt es hierzu u.a. wörtlich:

„Die Klausel ist nach § 308 Nr. 7 BGB unwirksam.

Nach § 308 Nr. 7 BGB ist eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach der der Verwender u.a. für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt oder den Vertrag kündigt, entweder eine unangemessen hohe Vergütung für erbrachte Leistungen oder einen unangemessen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann, unwirksam.-

Diese Vorschrift gilt (und nicht § 309 Nr. 5 BGB), wenn ein vertragliches oder gesetzliches Kündigungs- oder Rücktrittsrecht ausgeübt wird (BeckOK BGB/Becker, 72. Ed. 1.5.2024, BGB § 309 Nr. 5 Rn. 11). -

Nach § 648 Satz 3 BGB wird vermutet, dass bei Kündigung eines Werkvertrages durch den Besteller dem Unternehmer 5% der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung zustehen. Diese Vorschrift schließt Pauschalierungen in AGB nicht aus, auch soweit sie über die Vermutung des § 648 Satz 3 BGB hinausgehen (BGH NJW 2011, 1954 (1956); 2011, 3030 (3031)), solange sie analog § 309 Nr. 5 BGB das Ergebnis einer fairen Anspruchsschätzung sind und bei Anlegung eines typisierend-generalisierenden Maßstabs den typischen Durchschnittsanspruch nicht übersteigen. Zudem muss die Klausel die Möglichkeit des Gegenbeweises eines im Einzelfall gänzlich fehlenden oder wesentlich geringeren Anspruchs ausdrücklich offen halten (BeckOK BGB/Becker, 72. Ed. 1.5.2024, BGB § 308 Nr. 7 Rn. 34 und Rn. 13).

Die hiesige Klausel geht zum einen bei der Bemessung des pauschalierten Schadensersatzes weit darüber hinaus, was im Einzelfall als angemessen betrachtet werden kann, da sie auf 5 % der Gesamtvergütung und nicht nur – wie in § 648 Satz 3 BGB – auf 5 % des noch nicht erbrachten Teils der Werkleistung abstellt. Zudem ist in der Klausel nicht vorgesehen, dass der Verwender die Möglichkeit hat, nachzuweisen, dass im Einzelfall gar kein oder nur ein wesentlich geringerer Anspruch besteht.“

Hinzu kommt bei dieser Klausel, sowie bei Klauseln zahlreicher anderer Anbieter, dass sie auf den Brutto-Gesamtpreis abstellt, also auch die Umsatzsteuer beinhaltet. Demgegenüber ist bei einer Schadenspauschale auf den Nettopreis abzustellen, vgl. BGH, NJW 2008, 1522.

Oftmals höhere Pauschalen von 10%

Das Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg dürfte über den hier entschiedenen Einzelfall hinaus, der die Haas Fertigbau GmbH betrifft, von erheblicher Bedeutung sein. Denn zahlreiche Fertighausanbieter haben ähnliche Klauseln mit teils erheblich höheren Schadenspauschalen für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Bauvertrags. So findet man etwa in den Vertragsbedingungen der DFH Haus GmbH (Marken: Massa Haus, Allkauf und Okal) 10% des Gesamtpreises und bei der Kampa GmbH sowie der Schwabenhaus GmbH 10% der Nettovertragssumme bzw. 10 % des Teilnettobetrages aus dem Gesamtpreis.

Bei manchen Fertighausanbietern fällt in letzter Zeit auf, dass diese die Forderung teilweise noch viele Jahre nach Vertragsschluss erheben, wenn die Bauherren regelmäßig bereits nicht mehr damit rechnen und der Überzeugung sind, dass nach gescheitertem Bauvorhaben keine Leistungen an das Bauunternehmen zu erbringen sind.

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In solchen Fällen sollten entsprechende Forderungen genau geprüft werden.

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