Haftet der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie trotz Haftungsausschluss für Sachmängel? DAS sagt der BGH dazu

Kann der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie trotz Haftungsausschlussklausel im Notarvertrag trotzdem für Mängel der Immobilie haften? Diese Frage hatte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 9. Februar 2018, Az. V ZR 274/16, zu entscheiden. Der BGH hat klar zum Ausdruck gebracht: Haben die Parteien im Rahmen des Kaufvertrags über eine gebrauchte Immobilie einen wirksamen Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart, dann haftet der Verkäufer nur, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit nicht erfüllt ist oder wenn der Verkäufer den Mangel der Immobilie arglistig verschwiegen hat. Worum es in dem Fall genau ging und warum sowohl Käufer als auch Verkäufer von gebrauchten Immobilien sich vor Kaufvertragsabschluss anwaltlich beraten lassen sollten, lesen Sie in diesem Artikel.

Luxusimmobilie mit Feuchtigkeits- und Schimmelproblem

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um einen notariellen Kaufvertrag aus dem Jahr 2012. Der Kläger hatte von dem Beklagten ein Grundstück mit einem etwa 300 Jahre alten Bauernhof und Anbauten aus den 1940er und 1960er Jahren gekauft. Der Notarvertrag enthielt eine Haftungsausschlussklausel für Sachmängel. Als der Kläger kurze Zeit später mit dem Umbau des Bauernhofs begann, bemerkte er Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in den Wänden, die auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen sind, wie ein Sachverständiger schließlich feststellte. Der Kläger verlangte daraufhin vom Verkäufer des Bauernhofs die voraussichtlichen Instandsetzungskosten in Höhe von fast 80.000 € als Schadensersatz. Die Klage wurde in den ersten beiden Instanzen zunächst abgewiesen. Schließlich wurde der Fall dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Beschaffenheitsvereinbarung, Sachmängel und Haftungsausschluss

Die Parteien hatten in dem Notarvertrag nicht ausdrücklich vereinbart, dass das Gebäude frei von Feuchtigkeit ist oder über einen hinreichenden baulichen Schutz vor dem Eindringen von Feuchtigkeit verfügt. Auch wenn der Bauernhof im Verkaufsexposé als "Luxusimmobilie" beschrieben worden war, so führt eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Exposé, die in der notariellen Urkunde dann aber nicht enthalten ist, grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies hat der BGH bereits entschieden.

Im konkreten Fall ist der Bundesgerichtshof aber zu dem Schluss gekommen, dass die fehlenden oder nicht hinreichend ausgebildeten Horizontalsperren und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel der Immobilie darstellen können, wenn sich die Immobilie damit nicht für die gewöhnliche oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

Allerdings konnte sich der Verkäufer hinsichtlich dieses Mangels der Immobilie auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. Der Verkäufer haftet trotz des Sachmangelhaftungsausschlusses nur dann, wenn der Kläger und Käufer beweisen kann, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Ob dies im konkreten Fall so war, konnte der BGH selbst nicht klären, und hat deshalb den Fall an das Vorgericht zurückverwiesen.

Schadensersatzanspruch gegen Verkäufer bei Aufklärungspflichtverletzung vor Kaufvertragsabschluss

Selbst wenn es sich bei den Feuchtigkeits- und Schimmelschäden am Gebäude nicht um einen Sachmangel handelt, käme auch eine Haftung des Verkäufers auf Schadensersatz wegen möglicher vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung in Betracht, so der BGH. Der BGH hat dazu auch klargestellt, dass vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache gleichermaßen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln begründen. Dieser Anspruch könnte im konkreten Fall dann gegeben sein, wenn die Behauptung des Klägers zutreffen sollte, dass der Verkäufer Kenntnis von den verborgenen Feuchtigkeitsschäden hatte und diese dem Kläger verschwiegen hat.

Fazit

Maßgeblich für die spätere Haftung ist der beurkundete Vertragsinhalt. Wurde keine besondere Beschaffenheit der Immobilie vereinbart und enthält der Notarvertrag einen wirksamen Haftungsausschluss für Sachmängel, wird der Käufer es im Regelfall sehr schwer haben, Schadensersatzansprüche wegen etwaiger Mängel der Immobilie durchzusetzen. Umgekehrt bedeutet dies aber auch für Verkäufer von gebrauchten Immobilien, dass sie beim Verkauf ganz besonders darauf achten müssen, dass die Klauseln im Notarvertrag den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Schlimmstenfalls ist die Haftungsausschlussklausel unwirksam. Dies kann teuer werden, wenn dann der Käufer Mängelrechte geltend machen will. Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien sollten sich vor Abschluss des Notarvertrags unbedingt anwaltlich beraten lassen, um nicht in Haftungs- oder Kostenfallen zu tappen.

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