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Haftung des Verkäufers beim Hauskauf – ein kurzer Überblick

Rechtstipp vom 05.04.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
Rechtstipp vom 05.04.2017
Aktualisiert am 14.02.2018

Dieser Beitrag betrifft die Haftung des Verkäufers beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie und soll nur eine kurze Darstellung der rechtlichen Situation sein. Weiterführende Informationen finden Sie in den Beiträgen „arglistiges Verschweigen beim Immobilienkauf“, Teil 1 bis 3.

In der Regel wird beim Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie ein Haftungsausschluss aufgenommen, der nur dann nicht greifen soll, wenn der Verkäufer etwa arglistig einen Mangel verschweigt.

I. Begriff „gebrauchte Immobilie“

Fraglich ist, wann man denn überhaupt einen solchen Haftungsausschluss vereinbaren kann? Wann handelt es sich um einen Kaufvertrag und wann ist eine Immobilie überhaupt gebraucht?

Bei einem Neubau stehen dem Bauherrn gesetzliche Gewährleistungsansprüche zu. Um diesen zu entgehen, wird natürlich versucht, Konstruktionen zu wählen, um solche Ansprüche auszuschließen. So wurden Objekte erst nach Fertigstellung verkauft und in diese Verträge wurde ein Gewährleistungsausschluss aufgenommen. Dass dies nicht uneingeschränkt möglich ist, sagt schon der gesunde Menschenverstand.

Es muss aber auch vorabgeschickt werden, dass Bauträger gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften die Einheiten nach und nach verkaufen. Das kann dazu führen, dass eine Wohnung oder mehrere Wohnungen noch nicht verkauft ist/sind, während die anderen Einheiten schon längst bewohnt sind. Bei der Neuerrichtung solcher Objekte gelten i.d.R. die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche des Werkvertragsrechts (mit einigen wenigen Ausnahmen). Der Bauträger kann diese auch nicht ausschließen. Für den Bauträger ergibt sich die missliche Situation, dass er gegenüber späteren Erwerbern meist auch für Mängel haftet, die durch die anderen Eigentümer beim Umzug verursacht wurden. 

Wird dann eine solche Wohnung nach einem Jahr z. B. „verkauft“, würde es dem Bauträger natürlich entgegenkommen, wenn er eine Haftung ausschließen könnte. Der Käufer hätte, anders als die vorherigen Erwerber in der Wohnungseigentümergemeinschaft, keine Gewährleistungsansprüche.

Dem steuert die Rechtsprechung entgegen und zwar dadurch, dass ein Ausschluss einer Gewährleistung bei neu errichteten Objekten nur in Grenzen erfolgen kann.

Der BGH erklärt die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht und damit die Gewährleistungsansprüche auch noch dann für gegeben, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15). Der BGH führt dazu aus: „Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt.“ 

Insofern dürfte es im Einzelfall auch darauf ankommen, ob überhaupt noch Leistungen zu erbringen sind. Das wird in der Regel der Fall sein, weil der Bauträger seinen Kunden meist ein Wahlrecht wegen der Fliesenarbeiten, der Auswahl der Türen und der Badezimmermöblierung gewährt.

Dennoch wird die Einordnung zum Werkvertragsrecht nicht grenzenlos sein. Der BGH hatte insofern entschieden, dass bei Eigentumswohnungen, die etwa 3 Jahre zuvor errichtet wurden, sich die Sachmängelhaftung nach Kaufrecht richtet (BGH Urt. 25.2.16 – VII ZR 156/13)

Wichtig ist also, vor dem Vertragsschluss zu prüfen, wann das Objekt errichtet wurde. Bestehen nämlich noch Gewährleistungsansprüche des Verkäufers gegen die ausführenden Betriebe, wie z. B. den Bauträger, würde sich ein solcher Haftungsausschluss verbieten. Hat der Notar Kenntnis davon, dass ein Haus etwa nur 2 Jahre alt ist und von einem Bauträger errichtet wurde, käme sogar eine Haftung des Notars in Betracht, wenn der Notar einen umfassenden Haftungsausschluss vereinbart.

Ein Haftungsausschluss des Verkäufers bei relativ neu errichteten Immobilien ist also nur begrenzt möglich und besonders zu prüfen.

II. Was ist ein Mangel?

Bevor der Haftungsausschluss geprüft wird, ist zunächst zu klären, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Das Gesetz unterscheidet folgende Fälle:

Ein Sachmangel (etwas vereinfacht) liegt vor, 

  • wenn eine vereinbarte Beschaffenheit nicht vorliegt,
  • wenn sich die Sache nicht für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung eignet oder
  • wenn sich die Sache nicht für die für diese Sachen gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit nicht aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Dazu gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers      oder eines Gehilfen erwarten kann.

1. Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung

Am einfachsten ist es, wenn eine Beschaffenheit im Vertrag vereinbart ist. Wird in dem Notarvertrag ausdrücklich eine ganz bestimmte Wohnfläche ausdrücklich vereinbart, gilt dieses als Beschaffenheitsvereinbarung. Ist diese Wohnfläche falsch, liegt ein Mangel vor. Auch wenn in dem Notarvertrag ausdrücklich die Versicherung des Verkäufers aufgenommen wird, dass alles so von dem Bauamt genehmigt sei, liegt ein Mangel vor, wenn er diese Erklärung irrtümlich abgegeben hat, weil er z. B. nicht wusste, dass der Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken genehmigungspflichtig sei. 

Grundsätzlich gilt, dass eine Beschaffenheit auch mündlich vereinbart werden kann. Ist eine Beschaffenheit vereinbart, kann sich der Verkäufer kaum auf den allgemeinen Haftungsausschluss berufen (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 96/12). Allerdings kann eine Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Immobilienkauf nur notariell vereinbart werden. 

Das ist der ganz wesentliche Unterschied zu den weiter unten benannten Sachmängeln, auf die sich der Haftungsausschluss beziehen kann. 

Da oben dargestellt wurde, dass eine solche Beschaffenheit regelmäßig in die notarielle Urkunde aufzunehmen ist, reicht es nicht aus, wenn der Verkäufer schriftliche Unterlagen übergibt, diese aber nicht notariell mitbeurkundet werden, oder man sich nur mündlich einigt.

„Um Rechtswirkungen entfalten zu können, müssen auch kaufvertragliche Vereinbarungen, die Inhalt und Umfang der Leistung beschreiben oder konkretisieren, wie z. B. Beschaffenheitsvereinbarungen, notariell (mit-)beurkundet werden.“ OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012 – 5 U 145/09

2. Die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung oder gewöhnliche Verwendung wird nicht erreicht

Etwas vereinfacht gesagt ist die Kaufsache ferner dann mangelfrei, wenn die Verwendung nach dem für den Vertrag vorausgesetzten Gebrauch möglich ist, oder sich diese Sache für gewöhnliche Verwendung eignet, die bei gleichen Sachen üblich ist. Zu dieser letzten Beschaffenheit gehören auch die Eigenschaften, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann, § 434 BGB. 

Wird also vereinbart, dass ein Haus mit Souterrainwohnung verkauft wird, ist der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch auch die Bewohnbarkeit der Souterrainwohnung. Ist diese nicht genehmigt und nicht genehmigungsfähig, liegt ein Mangel vor. Das Gleiche gilt auch, wenn sich eine Wohnung oder ein Haus nicht ordentlich beheizen lassen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 18.06.2014 – 9 U 184/10). Im letzteren Fall ist eine Wohnung für den nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch natürlich zu beheizen, um sie nutzen zu können. 

Die gewöhnliche Verwendung unterscheidet sich durchaus von dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch. Wenn nach dem Vertrag der Keller zur Zucht von Champignons geeignet sein soll, darf und muss er ruhig feucht sein, während der gewöhnliche Verwender aber einen trockenen Keller wünscht. Dieses ist deshalb von Bedeutung, weil solche Wünsche ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden sollten, damit es darüber später keinen Streit gibt. Denn wie alle mündlichen Aussagen müssen diese nicht nur zulässigerweise den Vertrag ergänzen, sondern beweisbar sein. Die Erfahrung lehrt dabei, dass Zeugen dabei das schlechteste Beweismittel sind. 

Besondere Bedeutung hat die Vorschrift, dass der Käufer eine gewöhnliche Verwendung nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten kann. Das betrifft Internetanzeigen, aber auch Exposés.

Wird ein Exposé übergeben, in dem eine genaue Berechnung der Wohnfläche erfolgt, ist oben ausgeführt worden, dass damit noch keine Beschaffenheit vereinbart wurde. Ein Mangel liegt aber dann vor, wenn die Berechnung falsch ist und der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers also diese Wohnfläche erwarten durfte. Wird eine Erwartungshaltung durch öffentliche Erklärung geschürt, liegt ein Sachmangel vor, wenn diese Eigenschaft nicht vorliegt. 

Das aber bedeutet noch nicht automatisch eine Haftung des Verkäufers!

Wie oben dargestellt, kommt es nicht nur darauf an, ob ein Mangel vorliegt. Dies ist natürlich immer an erster Stelle zu prüfen. Bei einem Gewährleistungsausschluss ist zu fragen, ob dieser Mangel arglistig verschwiegen bzw. der Käufer arglistig getäuscht wurde und dabei gegen eine bestehende Aufklärungspflicht verstoßen wurde.

3. Aufklärungspflicht über Mängel

Eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel besteht dann, wenn diese für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Das gleiche gilt für Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen und diese für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind.

Aber: Es ist ausgeführt worden, dass sich der Käufer zunächst selbst ein Bild machen muss, ob Mängel vorliegen. „Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.“ (BGH, Urt. 19.02.16 V ZR 216/14)

Dies bedeutet aber nicht, dass es keine Aufklärungspflicht des Verkäufers gibt. Auch hier ist allerdings wieder zu unterscheiden und zwar bezüglich der objektiv bestehenden Aufklärungspflicht und der Frage, ob diese Aufklärungspflicht arglistig nicht ausgeübt wurde. In dem Hausbockfall scheiterte der Anspruch der Käufer daran, dass zwar eine Aufklärungspflicht bestanden hat, der Verkäufer jedoch im guten Glauben war, weil er von einer Fachfirma eine Sanierung hat durchführen lassen und er deshalb nicht von einem Mangel ausgehen musste. 

Ein Verkäufer hat beim Verkauf eines Hausgrundstücks regelmäßig nur über verborgene, nicht unerhebliche Mängel und derartige nicht erkennbare Umstände aufzuklären, die erfahrungsgemäß auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen (OLG Brandenburg, Urteil vom 16.08.2012 – 5 U 145/09).

Das Gleiche gilt für den Fall, dass der Käufer hat erkennen lassen, dass ihm bestimmte Eigenschaften wichtig sind, die aber nicht vorliegen. 

Wie oben dargestellt sind Fragen immer wahrheitsgemäß zu beantworten. „Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers zum Kaufgegenstand richtig und vollständig zu beantworten, und zwar selbst dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand.“ (BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11)

Oftmals kommt es darüber zum Streit, denn wer kann nach den Verkaufsgesprächen tatsächlich noch genau wiedergeben, was im Einzelnen gefragt wurde? Dies stellt ein großes Problem dar, weil im Nachhinein oft darüber gestritten wird, was anlässlich solcher Ortstermine erörtert wurde.

In Notarverträgen findet sich manchmal der Hinweis, dass es solche Nebenabreden nicht gab. Bei richtiger Betrachtung wird die Aufnahme einer solchen Klausel jedoch fast immer falsch sein. Es ist doch lebensfremd anzunehmen, dass die Parteien eines Ortstermins wegen des Kaufs einer Immobilie schweigend durch das Haus/die Wohnung gehen. Das Problem ist also oft, dass sich Parteien darüber streiten, was bei einem Termin besprochen wurde: 

  • Wann wurde was saniert?
  • Wurde dies selbst oder durch Fachfirmen erledigt?
  • Gab es Wasserschäden (oder andere Schäden) und in welchem Umfang?

Das sind nur einige wenige Punkte, über die gestritten wird.

III. Arglist

Kern einer Haftung bei Gewährleistungsausschluss ist das Vorliegen von Arglist. Während ein Mangel oft vorliegt, scheitern die meisten Ansprüche daran, dass dem Verkäufer nicht nachzuweisen ist, dass er Mängel arglistig verschwiegen hat.

Was aber bedeutet Arglist? Arglist ist in objektiver und subjektiver Hinsicht zu unterscheiden:

Die objektive Seite einer arglistigen Täuschung ist gegeben, wenn Kellerräume als Wohnraum angepriesen werden, obwohl die für eine solche Nutzung erforderliche baurechtliche Genehmigung fehlt; nichts anderes gilt, wenn die Wohnraumnutzung zwar nicht genehmigungsbedürftig, aber anzeigepflichtig ist, damit die Baubehörde prüfen kann, ob sie ein Genehmigungsverfahren einleitet (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13).

Daneben ist aber auch die subjektive Seite einer Arglist zu prüfen. Das bedeutet, dass der Verkäufer es zumindest für möglich halten muss, dass er hier hätte aufklären müssen.

Das OLG Düsseldorf führt dazu aus: „Vielmehr ist die Feststellung von Verhaltensweisen ausreichend, die auf bedingtem Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhalten's und Inkaufnehmen's“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078, 1079, TZ 24).“ OLG Düsseldorf, 10.03.2015 – 21 U 93/14

Arglist bedeutet daher nicht, dass eine Gleichsetzung mit Betrug erfolgt. Es reicht also nicht immer aus, dass ein Mangel vorliegt und der Verkäufer auch Kenntnis davon hatte. Vielmehr muss er arglistig diesen Mangel verschwiegen haben. Da Arglist ein innerer Vorgang ist und der Verkäufer kaum in der Nachbarschaft erzählen wird, dass er den Käufer getäuscht hat, kommt es darauf an, was genau bei Gericht vorgetragen wird.

„Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.“ (BGH, Urt. v. 14.06.1996, V ZR 105/95)

„Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.“ KG, Urteil vom 09.10.2015 – 21 U 74/14; BGH, Beschluss vom 29.06.2016 – VII ZR 270/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

„Die Verkäuferin handelt nicht arglistig, wenn sie nicht offenlegt, dass sie das Exposé selbst nicht eingesehen oder überprüft hat, wenn sie der Maklerin gegenüber zutreffende Angaben gemacht hat, die Maklerin aber versehentlich und ohne Wissen der Verkäuferin eine falsche Flächenangabe in das Exposé aufgenommen hat.“ OLG Bremen, Urteil vom 21.11.2013 – 3 U 23/13

1. Wer gutgläubig falsche Angaben macht, handelt grundsätzlich nicht arglistig, selbst wenn der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder gar auf Leichtfertigkeit beruht.

2. Nur wer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt bedingt vorsätzlich und mithin arglistig (OLG Köln, Beschluss vom 10.05.2012 – 19 U 32/12).

Ein eindeutiger Maßstab, wann der Verkäufer einen Mangel für möglich hält, lässt sich nicht pauschal vorgeben. Dies wird vom Einzelfall abhängen. 

„Entscheidend ist allein, ob der Beklagte die den Fehler begründenden Umstände kannte. Ob er sie zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnete, ist ohne Belang.“ (BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 437/01)

IV. Wann liegt keine Arglist vor?

Was ist, wenn ein Mangel vorgelegen hat, der aber beseitigt wurde? Dann liegt ja kein Mangel vor, zumindest aus Sicht des Verkäufers. Die Rechtsprechung hat dazu Folgendes herausgebildet:

Wenn eine Sanierung durch eine Fachfirma erfolgt und keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Mangel doch nicht beseitigt wurde, spricht vieles dafür, dass ein Verschweigen nicht arglistig war. 

Denn der BGH hatte auch schon entschieden, dass es keine Vermutung gibt, dass ein Mangel fortwirkt (BGH, Urteil vom 10.07.1987 – V ZR 152/86).

Hierbei ist aber größte Vorsicht geboten! Wenn etwa Feuchtigkeit sichtbar ist, hindert dies nicht zwangsläufig eine Haftung. So ist entschieden worden, dass der Käufer das Ausmaß des Wassereintritts nicht erkennen konnte und nur von einer „normalen“ Feuchtigkeit ausging. 

V. Beweislast

Der Käufer muss alle anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen, also auch die Arglist des Verkäufers, was naturgemäß schwerfällt.

Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der Käufer beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun beim Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.10.1976 – V ZR 247/75, LM § 123 BGB Nr. 47).

Rechtsanwalt Joachim Germer

Fachanwalt für Bau – und Architektenrecht

Alle Rechte vorbehalten. Der Verfasser übernimmt keine Haftung.


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