Hausverkauf und der Käufer zahlt nicht - was kann man tun und was sollte man auf keinen Fall tun?

Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft und den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet hat, wähnt sich auf der sicheren Seite. In vielen Fällen fangen dann die Probleme aber erst an. Lesen Sie hier, was Sie bereits bei Abschluss des Kaufvertrages beachten sollten, um Zahlungsprobleme zu vermeiden und wie man vorgeht, wenn der Käufer einfach nicht zahlt. 

1. Fehler beim Immobilienkaufvertrag vermeiden

Will man als Verkäufer auf der sicheren Seite sein, dann sollte man bereits bei Abschluss des Kaufvertrages darauf achten, dass der Käufer erst dann den Besitz des Objektes erhält, wenn der Kaufpreis auch gezahlt ist. 

Typischerweise wird der Besitzübergang - juristisch: der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten - gesondert im Kaufvertrag geregelt. Da im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Eigentum und Besitz zwei unterschiedliche Dinge sind, ist es wichtig, das genau zu regeln. So kann man eben auch bereits dann Besitzer der Immobilie werden, wenn man noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Normalerweise wird dieser Übergang an die Kaufpreiszahlung gekoppelt. Es ist aber gar nicht so selten, dass die Parteien des Kaufvertrages hier etwas abweichendes regeln - sei es, weil der Käufer "schnell" in die Immobilie "muss" oder sei es, weil die Kaufpreiszahlung noch ein wenig dauert. Hier sollte man sich genau überlegen, ob man eine solche - vom Normalfall abweichende Regelung zulässt. 

Warum ist das wichtig?

Wenn man dem Käufer schon vor der Kaufpreiszahlung die Möglichkeit einräumt, das Haus in Besitz zu nehmen und damit z.B. auch bereits einzuziehen, dann hat man dann ein größeres Problem, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird. Selbst wenn der Kaufpreis dann nicht fristgerecht gezahlt wird und man dann als Verkäufer z.B. vom Kaufvertrag zurücktreten muss, dann ist der andere Vertragsteil noch immer im Besitz der Immobilie. Wenn dieser die Immobilie dann nicht freiwillig räumt, bliebt einem Verkäufer nur der Klageweg, um einen Räumungstitel zu erwirken. Ein solches Klageverfahren kann schnell ein halbes Jahr dauern und führt zu zusätzlichen Kosten. In dieser Zeit ist die Immobilie nach Rücktritt vom Vertrag nur sehr schwer anderweitig zu verkaufen. 

2. Fehler nach Abschluss des Kaufvertrages vermeiden

Wenn man im Kaufvertrag alles richtig gemacht hat, dann sollte man aber auch nach Abschluss des Kaufvertrages bis zur Zahlung des Kaufpreises aufpassen und keinen Fehler machen. Es kommt z.B. öfter vor, dass der Käufer der Immobilie den Verkäufer fragt, ob er schon vor dem eigentlich geregelten Übergang erst nach Kaufpreiszahlung bereits "ein paar Sachen" reinstellen könnte oder ob schon ein Einzug "ausnahmsweise" vorher möglich ist. Hierauf sollte man sich nicht, zumindest nicht ohne anwaltliche Prüfung einlassen. 

Warum ist das wichtig?

Zwar hat man im Kaufvertrag alles richtig geregelt, aber wenn man dem Käufer ohne eine Sicherheit und ohne vertragliche Regelung bereits abweichend vom Kaufvertrag den Besitz überlässt, dann hat man im Falle, dass der Käufer nicht zahlt und auch nicht wieder auszieht, die gleichen Probleme, wie in dem Fall, in dem man bereits vertraglich dem Käufer einen Besitzübergang abweichend von der Zahlung eingeräumt hat. Hier sollte man also vorsichtig sein und nicht vorschnell ein Druckmittel aus der Hand geben. 

3. Besitzübergang und Zwangsvollstreckung sind Druckmittel für Verkäufer

In der Regel haben die Verkäufer einer Immobilie zwei Druckmittel gegen den Käufer, wenn dieser nicht zahlt. Das eine ist der Besitz der Immobilie, den der Käufer gern haben möchte. Im Grunde kann man sich merken - kein Besitzübergang ohne Kaufpreiszahlung. Wenn man davon abweichen möchte, dann sollte man sich genau überlegen, ob man dieses Druckmittel wirklich aus der Hand gibt und sich zumindest absichern, bevor es zu Problemen bei der Vertragsabwicklung kommt. 

Daneben hat man man aber ein weiteres Druckmittel - die Zwangsvollstreckung. Nahezu alle Kaufverträge über Immobilien enthalten eine sogenannte Vollstreckungsunterwerfungserklärung. Was sperrig klingt, sichert die Kaufpreiszahlung für den Verkäufer. Der Käufer unterwirft sich hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen. Zahlt der Käufer dann nicht wie vertraglich vorgesehen, dann kann man sich als Verkäufer beim Notar eine sogenannte vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages besorgen und dann die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer einleiten. Mann kann dann also z.B. einen Gerichtsvollzieher beauftragen und die Kaufpreiszahlung zwangsweise - wie bei einem Urteil eines Gerichtes - zwangsweise durchsetzen. 

4. Zwangsvollstreckung nicht selbst ohne Prüfung beantragen

So schön, wie diese Vollstreckungsmöglichkeit auch ist - sie birgt aber auch Gefahren, die man zumindest kennen sollte. Wenn man tatsächlich auf einen Käufer hereingefallen ist, der partout nicht zahlen will oder nicht kann, dann sollte man nicht ohne vorherige Prüfung die Zwangsvollstreckung selbst einleiten. Zwar kann man auch ohne Anwalt einen Gerichtsvollzieher über die Gerichtsvollzieherverteilerstelle des zuständigen Amtsgerichtes beauftragen, das will aber wohl überlegt sein bzw. sollte man da vorher fachlichen Rat einholen. 

Ich habe in letzter Zeit viele Fälle gesehen, in denen Käufer versucht haben, die Nichtzahlung z.B. damit zu begründen, die gekaufte Immobilie sei mangelhaft bzw. es seien Mängel verschwiegen worden. Weil dem so sei, werde man jedenfalls nicht den vollen Kaufpreis zahlen. Manche Käufer machen sogar ein angeblich bestehendes Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreis wegen angeblichen Mängeln geltend. 

Bei genauerem Hinsehen stellte sich aber meist heraus, dass geltend gemachte Mängel nur vorgeschoben waren, um den Kaufpreis nicht oder nicht in voller Höhe zahlen zu müssen. 

Warum ist das wichtig?

Nur weil jemand irgendwelche Mängel behauptet, heißt das noch nicht, dass man deswegen einfach den Kaufpreis nicht zahlen muss. Aber: Mit dem Einwand von irgendwelchen Mängeln, die angeblich man verschwiegen hätte, hat der Käufer die Möglichkeit, gegen die Vollstreckung des Kaufpreises gerichtlich vorzugehen. Er wird dann eine sog. Vollstreckungsgegenklage erheben und in diesem Prozess erst einmal Mängel behaupten, die dann im schlimmsten Fall ein Sachverständiger beurteilen muss. Ist ein solches Verfahren einmal eingeleitet, können ganz erhebliche Kosten auf die Parteien zukommen. Man sollte also genau prüfen, ob man tatsächlich gegen den nicht zahlenden Käufer vollstreckt und welche Risiken damit verbunden sind. 

5. Richtig abgewickelt gibt es keine Probleme mit der Zahlung 

Im Grunde kann man sich als Verkäufer folgende Dinge merken, um Zahlungsprobleme im Vorfeld zu vermeiden: 

• grundsätzlich keinen Besitzübergang ohne Kaufpreiszahlung 
• wenn schon Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung, dann nur mit entsprechender Absicherung der Räumung für den Fall der Fälle
• Zwangsvollstreckung erst nach Prüfung etwaiger Risiken einleiten

Man sollte auch wissen, dass dann, wenn die Gegenseite mit der Zahlung in Verzug ist, z.B. weil ein entsprechendes Fälligkeitsdatum des Kaufpreises aus dem Vertrag bereits überschritten ist, die Kosten der anwaltlichen Vertretung als Verzugsschaden geltend gemacht und - je nach Fall - ebenfalls dann gerichtlich gegen die Käufer geltend gemacht werden können. 

Wenn Sie wissen wollen, wie Sie in Ihrem konkreten Fall mit einem Käufer umgehen sollen, der nicht zahlt oder aber der bereits vorher in die Immobilie einziehen möchte, obwohl der Kaufpreis noch nicht gezahlt ist, dann können Sie mich gern für eine kostenlose Ersteinschätzung kontaktieren. Sie können mir über das unten stehende Formular eine Nachricht schreiben, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .