Hausverkauf: Verkäufer haftet trotz Ausschluss der Gewährleistung bei falscher Angabe des Baujahrs

Kaufverträge über Häuser enthalten üblicherweise einen umfassenden Gewährleistungsausschluss. Der Käufer erwirbt „wie besehen unter Ausschluss der Gewährleistung“. Damit trägt er zunächst das Risiko, dass die erworbene Immobilie die eine oder andere alterstypische „Macke“ hat. 

Aber aufgepasst: Der Verkäufer kann sich auf den pauschalen Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er dem Käufer im Vertrag eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie zugesichert hat. Der Käufer kann dann eine Reduzierung des Kaufpreises erreichen. Er kann aber auch vom Kaufvertrag zurücktreten und die Rückabwicklung des Vertrags verlangen. 

Über einen solchen Fall hatte das Oberlandesgericht Hamm zu entscheiden (Urteil vom 2.3.2017, Az. 22 U 82/16): Eine Hauseigentümerin wollte ihr Einfamilienhaus verkaufen. Ihr Vater führte die Vertragsverhandlungen mit den Käufern. Er gab als Baujahr des Hauses das Jahr 1997 an. Und so wurde auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten, dass es sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997 handele. Tatsächlich war das Haus aber bereits im Jahre 1995 fertiggestellt worden. Die Käufer traten deshalb vom Vertrag zurück, zumal auch noch weitere Mängel aufgetreten waren. Sie forderten die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübereignung des Hausgrundstücks. 

Das OLG Hamm gab ihnen Recht: Mit der Angabe des Baujahres durften sich die Käufer darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Stand des vereinbarten Baujahres 1997 entsprach. Und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes sei für die Ermittlung des Verkehrswerts ein wesentlicher Bewertungsfaktor. Es gehe hier um eine Restnutzungsdauer von 62 oder 64 Jahren. Der Unterschied von zwei Jahren führe bei der Bestimmung des Verkehrswerts zu erheblichen Abweichungen, sodass die Bagatellgrenze überschritten sei. 

Mein Tipp für den Käufer eines Grundstücks: Besichtigen Sie das Haus, das Sie kaufen wollen, gründlich, möglichst mit einem Sachverständigen. Lassen Sie die Angaben, die Ihnen wichtig sind, in den Kaufvertrag aufnehmen. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Angaben unzutreffend waren, haben Sie bessere Möglichkeiten, sich vom Vertrag zu lösen oder den Kaufpreis zu reduzieren.