Immobilienrecht – ein Verkäufer täuscht, alle haften

Häufig tritt auch beim Verkauf einer Immobilie durch mehrere Personen nur eine dieser Personen in Erscheinung, die die Verhandlungen führt und Angaben zum Haus und Grundstück oder Besichtigungen macht. Dies kann z.B. einer von zwei Ehepartnern oder ein Mitglied einer Erbengemeinschaft sein.

Es stellt sich die Frage, ob die anderen Personen auf Verkäuferseite sich dessen Verhalten zurechnen lassen müssen, auch wenn sie darauf keinen Einfluss haben. Der Bundesgerichtshof bejahte dies in einem Fall, in welchem der Ehemann eine nicht standsichere Mauer in Eigenleistung errichtet hatte, die später saniert werden musste (Az. V ZR 150/15). Er hätte diesen Umstand selbst gegenüber dem Käufer offenbaren müssen. Wie üblich war zwar im notariellen Kaufvertrag die Haftung der Verkäuferseite für bereits vorhandene Mängel ausgeschlossen, jedoch gilt dies nach § 444 BGB nicht, wenn von der Verkäuferseite Mängel arglistig verschwiegen werden, wozu schon ausreicht, dass der Verkäuferseite erhebliche Mängel bekannt sind bzw. bekannt sein mussten und diese nicht von selbst offenbart wurden.

Die Ehefrau wusste nichts vom konkreten Inhalt der Gespräche des Ehemanns mit der Käuferseite. Sie war bei den Gesprächen nicht beteiligt.

Das Gericht hat auch die Ehefrau zur Zahlung der Sanierungskosten im hohen fünfstelligen Bereich verpflichtet und den üblichen vertraglichen Haftungsausschluss beim Gebrauchtkauf nicht gelten lassen, weil die „Verkäuferseite“ insgesamt für Mängel haftet. Man sollte sich also nie ausschließlich auf die Person verlassen, der man den Verkauf überlassen hat. Hätte man bei einer Besichtigung die mangelhafte Mauer angesprochen, hätte die Verkäuferseite dies sicherlich günstiger im Kaufpreis abhandeln können.