Immobilienverkauf Spanien Besteuerung vermeiden

Immobilienverkauf Spanien: Steuerliche FREISTELLUNG FÜR WIEDERINVESTITION IN EIGENHEIM: DAS TEAC BETRACHTET ES ALS RECHT, NICHT ALS OPTION.

Nutzen Sie unseren Service in ganz Spanien zur steuerlichen und rechtlichen Immobilienverkaufsabwicklung. Inbesondere bei Nichtsteuerlich Ansaessigen bedarf es einer steuerlichen Planung ueber 3 Jahre vor dem Verkauf, um die Steuervorteile in Spanien nutzen zu koennen.

Die Freistellung für Wiederinvestition in Eigenheim, die im Artikel 38 des Gesetzes 35/2006 vom 28. November über die Einkommensteuer natürlicher Personen (LIRPF) vorgesehen ist, ermöglicht es den Steuerpflichtigen, nicht auf den durch den Verkauf ihres Eigenheims erzielten Kapitalgewinn zu besteuern, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Das übertragene Eigenheim muss der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen sein.
2. Der durch die Übertragung erzielte Betrag muss ganz oder teilweise in den Erwerb eines neuen Eigenheims reinvestiert werden.
3. Die Wiederinvestition muss einmalig oder sukzessiv innerhalb eines Zeitraums von nicht mehr als zwei Jahren erfolgen, die sowohl vor als auch nach dem Verkauf des vorherigen Eigenheims liegen können.

Ist diese Freistellung eine steuerliche Option oder ein Recht des Steuerpflichtigen? Kürzlich hat sich das Zentralwirtschaftsverwaltungsgericht (TEAC) in seiner Entscheidung Nummer 00/06769/2024 dazu geäußert und klargestellt, ob die Anwendung der genannten Freistellung als steuerliche Option (gemäß Artikel 119.3 des Allgemeinen Steuergesetzes) oder als Recht des Steuerpflichtigen betrachtet werden sollte. Diese Unterscheidung ist nicht unerheblich, da sie in der Praxis wichtige Konsequenzen hat. Wenn wir davon ausgehen, dass die Natur der Freistellung eine Option darstellt, muss diese zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung ausgeübt, beantragt oder darauf verzichtet werden und kann nicht nachträglich erfolgen (Art. 119.3 LGT). Wenn jedoch die Freistellung als Recht verstanden wird, unterliegt sie dieser Einschränkung nicht, sodass sie angewendet werden kann, wenn die Voraussetzungen der Freistellung erfüllt sind, auch wenn sie zum Zeitpunkt der Erklärung nicht berücksichtigt wurde.

Die Entscheidung des TEAC: Die Freistellung ist ein Recht. Das TEAC hat in seiner Entscheidung vom 31. März 2025 festgestellt, dass die Freistellung für Wiederinvestition kein steuerliches Wahlrecht darstellt, sondern ein Recht des Steuerpflichtigen. Das bedeutet, dass ein Steuerpflichtiger, der die Freistellung in seiner ursprünglichen Erklärung nicht angewendet hat, dennoch die Möglichkeit hat, eine Berichtigung seiner urspruenglichen Einkommensteuererklaerung zu beantragen, um von der Freistellung in der Gewinnsteuer auf den Veräusserungsgewinn der Immobilie zu profitieren.

Zusammenfassend bietet die jüngste Entscheidung den Steuerpflichtigen mehr Flexibilität und Rechtssicherheit bei der Anwendung der Freistellung für Wiederinvestition in Eigenheim. Eine sorgfältige steuerliche Beratung ermöglicht es, ihre Durchführbarkeit zu bewerten und sie mit allen Garantien anzuwenden.

Dieser Text wurde von Steuerberater, Rechtsanwalt in Spanien, D.Luickhardt, in Kooperation mit dem spanischen Kollegen, Herr David Morera Bello, erstellt.