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Jahrelang verspätete Mietzahlungen können Änderung der Zahlungsfrist im Mietvertrag bewirken
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Das Landgericht Berlin (Urteil vom 8. Januar 2014, Az: 65 S 213/13) hat sich mit der Frage beschäftigt, ob sich aus einer jahrelang geduldeten verspäteten Mietzahlung ein Grund für eine fristlose Kündigung ergibt.
Sachverhalt
Der Voreigentümer der vermieteten Immobilie nahm die durch die Mieterin vorgenommene verspätete Mietzahlung jahrelang konsequenzlos hin. Die Mieterin zahlte statt, wie im Mietvertrag vorgesehen, nicht bis zum 3. Werktag, sondern erst nach dem 15.
Der Eigentümer mahnte die Mieterin zwar zweimal erfolglos ab, jedoch beließ er es dabei und nahm die verspäteten Zahlungen mehr als 10 Jahre hin. Als das Haus verkauft wurde, mahnte der neue Eigentümer die Mieterin ab und kündigte das Vertragsverhältnis fristlos, da die Mieterin weiterhin erst zum 15. des Monats zahlte.
Entscheidung
Das Gericht wies die begehrte Räumungsklage des Eigentümers ab. Dies begründete das Berliner Landgericht damit, dass sich durch die jahrelange Duldung der verspäteten Mietzahlungen durch den Voreigentümer der Mietvertrag hinsichtlich der Zahlungsfrist stillschweigend geändert habe. Durch diese Duldung sei die vertragliche Fälligkeit des Mietzinses verschoben. So musste die Mieterin nicht mehr bis zum 3. Werktag zahlen sondern erst zum 15. des Monats. Damit hatte die verklagte Mieterin die Miete zum 15. fristgerecht gezahlt und die ausgesprochene fristlose Kündigung war unwirksam.
Eine nicht unumstrittene Entscheidung, die das Landgericht Berlin getroffen hat. Schließlich wird aus dieser nicht erkennbar, welcher Zeitraum für eine stillschweigende Änderung von wesentlichen Vertragsvereinbarungen verstreichen muss. D. h. ob auch schon weitaus geringere Zeiträume von 2-5 Jahren für solche Vertragsänderungen ausreichen. Schweigen stellt sich allgemein gerade nicht als Willenserklärung dar, es sei denn, es handelt sich ausnahmsweise um eine konkludente (schlüssige) Erklärung. Insbesondere Vermieter sollten daher unbedingt auf verspätete Mietzahlungen reagieren und nicht allzu lang mit Konsequenzen zuwarten, dies könnte nach der Entscheidung des LG Berlins unter Umständen eine nicht gewollte Änderung des Mietvertrages zur Folge haben und zu Nachteilen führen.
Daniel Baumgärtner
Rechtsanwalt
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