Befristeter Mietvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!
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Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass Vermieter und Mieter auf bestimmte Zeit einen Zeitmietvertrag – also einen befristeten Mietvertrag – abschließen können (§ 575 BGB). Allerdings muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit dieser Vertrag auch gültig zustande kommt.
Welche Voraussetzungen muss der Vermieter erfüllen?
Die Befristungsklausel muss zuallererst schriftlich festgehalten werden. Gesetzlich ist das zumindest bei befristeten Verträgen mit über einem Jahr Laufzeit der Fall (§ 550 BGB). Aus Beweisgründen bietet es sich ohnehin an, alle Mietverträge schriftlich festzuhalten. Bei bloßer mündlicher Vereinbarung von Mietverträgen über einem Jahr wird der Mietvertrag als unbefristet angesehen.
Die zulässigen Voraussetzungen bzw. Gründe sind im Gesetz festgelegt:
- Eigenbedarf: Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ende des Mietvertrages für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen.
- Umbau: Der Vermieter wird den Wohnraum wesentlich verändern (abreißen, umbauen) oder renovieren. Durch die Bauarbeiten würden das Mietverhältnis und die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt werden.
- Werkswohnung: Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf des befristeten Mietvertrages an einen Dienstverpflichteten, z. B. an einen Hausmeister, vermieten.
Spätestens bei Vertragsabschluss sollte dem Mieter der Grund für die Befristung mitgeteilt werden. Denn ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, bevor eine Befristung vereinbart wurde, und teilt der Vermieter erst danach dem Mieter mit, das Mietverhältnis sei befristet, gilt der Mietvertrag als unbefristet.
Was kann der Vermieter gegen eine unwirksame Befristung tun?
Fehlt der gesetzlich anerkannte Befristungsgrund von Anfang an oder fällt er während der Mietdauer weg, gilt der Mietvertrag als unbefristet geschlossen. In diesem Fall gilt ein beiderseitiger Kündigungsverzicht, d. h., erst nach Ablauf einer vereinbarten Mietzeit können Mieter und Vermieter kündigen.
Wie lange darf der Vermieter den Mietvertrag befristen?
Eine gesetzliche Frist bzw. Obergrenze für die Laufzeit befristeter Mietverträge gibt es nicht. Allerdings sieht das Gesetz vor, dass der Mieter vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen kann, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 BGB). Verschiebt sich der Eintritt des Befristungsgrundes nach hinten, darf der Mieter eine Verlängerung der Vertragsdauer um diesen Zeitraum verlangen.
Kann der befristete Mietvertrag gekündigt werden?
Ein befristeter Mietvertrag kann nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn beide Mietparteien diesem Vorhaben zustimmen. Eine außerordentliche Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich, z. B. wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder wenn die Wohnung aufgrund eines Mangels nicht bewohnbar ist.
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