Kauf einer Immobilie durch mehrere Personen

Was ist zu bedenken?

Der Kauf ein er Immobilie bedeutet für viele Paare sich einen Lebenstraum zu erfüllen. Nicht wenige sparen Jahrzehnte oder nehmen hohe Kredite auf, um sich diesen Traum leisten zu können. Gerade deshalb sollte aber der Kauf nicht leichtsinnig und unüberlegt erfolgen, sondern vielmehr wohldurchdacht sein.

Doch welche Form des Immobilienkaufs ist die richtige? Oft stellt diese scheinbar einfache Frage viele vor Probleme und nicht selten wird sich auf unseriöse Angebote eingelassen. Um dieser Gefahr vorzubeugen und einen ersten Überblick darüber zu geben, was zu beachten ist, erkläre ich in diesem Artikel die Unterschiede zwischen verschiedenen Beteiligungsvarianten und beleuchte die steuerlichen und rechtlichen Aspekte.

Die Regel, gerade bei Eheleuten, ist der Kauf einer Immobilie zu je ½ Anteil.  Ein entsprechendes Eigentumsverhältnis wählen aber auch nicht miteinander verheiratete Käufer. Dabei sind steuerliche Gesichtspunkte zu beachten, insbesondere wenn einer der Käufer mehr Eigenkapital mitbringt oder aber in einem höheren Maße als es seinem Miteigentumsanteil entspricht, Tilgungsleistungen für das gemeinsam aufgenommene Finanzierungsdarlehen übernimmt. Damit wird ein Teil des anderen Käufers „mitfinanziert“ und die finanzielle Belastung für den Kauf weicht von den späteren Eigentumsverhältnissen ab. Der Unterschied zwischen Finanzierungsverhältnis und Eigentumsverhältnis erfüllt steuerrechtlich den Tatbestand der Schenkung mit den dementsprechenden steuerlichen Konsequenzen. Bei Ehegatten stellt sich in diesen Fällen meistens keine steuerliche Problematik, da Schenkungen bis zu einer Summe von 500.000 € in einem Zeitraum von 10 Jahren schenkungssteuerfrei sind.
 Praktische Bedeutung hat die Fragestellung, ob und ggf. zu welchem Anteil eine Immobilie erworben wird, daher in der Regel nur, wenn mehrere nicht miteinander verheiratete Personen diese erwerben.  Bei nicht miteinander verheirateten Käufern beträgt der Freibetrag bezogen auf einen Zeitraum von 10 Jahren nämlich nur 20.000 €. Sobald die Zuwendung mehr als 20.000 € beträgt, fällt 30 % Steuer auf den übersteigenden Betrag an.
 
Die Eigentumsquote von nicht miteinander verheirateten Personen, ist somit genau zu bedenken. Sie sollte der Höhe des Eigenkapitals bzw. dem Verhältnis der tatsächlich zu erwartenden Finanzierungshöhe entsprechen.  Wenn sich eine Finanzierung entsprechend der angedachten Eigentumsquote nicht sicher vorhersagen lässt, bleibt die Möglichkeit mit einer variablen Quote zu erwerben, wie es bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) möglich ist. Der Erwerb im Wege der GbR bringt jedoch einen erheblich höheren Aufwand mit sich. Es muss nicht nur ein Gesellschaftsvertrag geschlossen werden, sondern seit dem 01.01.2024 muss eine Grundstückserwerbende GbR zusätzlich zwingend in ein Register beim zuständigen Handelsregister eingetragen werden. Dies erfordert einen erheblichen formellen Aufwand.

Deshalb ist die soeben dargestellte Lösung in der Regel bei einem einmaligen Erwerb einer Immobilie nicht das geeignete Mittel der Wahl.

Vielmehr sollte in so einem Fall die Eigentumsquote dem tatsächlichen Finanzierungsbeitrag entsprechen.  Jeder Miteigentümer hat dann eine eigene feste Quote am Eigentum, über die er grundsätzlich frei verfügen, diese belasten oder selbständig veräußern sowie vererben kann.

Um diese umfangreichen Rechten jedes Miteigentümers einzuschränken, kann es sich im Einzelfall anbieten, Miteigentümervereinbarungen zu treffen.

Im Regelfall empfiehlt es sich jedoch immer, vor einem Kauf juristischen Beistand einzuholen, um jeglichen Fallstricken aus dem Weg zu gehen.