Kauf einer Immobilie und eines Grundstücks in Italien – Steuerliche Aspekte - Teil 2

Mehrwertsteuerpflichtige Kauftransaktion 

Wenn der Kauf der Wohneinheit mehrwertsteuerpflichtig ist, ist die Steuerbemessungsgrundlage zur Berechnung der Mehrwertsteuer (4%, 10% oder 22%, je nach Fall) des Kaufpreises (nicht des Katasterwertes!). 

 Beispiel: beim Erwerb einer neuen Wohnung direkt vom Bauträger ist i.d.R. zusätzlich zum Kaufpreis auch die Mehrwertsteuer geschuldet. Diese beträgt bei Erstwohnungen vier (4%) Prozent, bei Zweitwohnungen zehn (10%) Prozent des Kaufpreises. Bei Luxuswohnungen findet ein Mehrwertsteuersatz von 22% (für Immobilien der Kategorie A/1, A/8 und A/9) Anwendung. Garage, Parkplätze, Keller usw. folgen i.d.R. dem Mehrwertsteuersatz der Wohneinheit, der diese zugerechnet werden. 

In diesem Fall werden die Registersteuer, Hypothekensteuer und Katastersteuer in feststehender Höhe (Euro 200,00 für jeden Steuer) gezahlt. 

 Sicherlich wird sich der eine oder andere die Frage stellen, wie der Katasterwert berechnet wird. Der Katasterwert wird durch Multiplikation der Katasterrendite mit einem bestimmten Koeffizienten (welcher heute zwischen 115,5 und 126 liegt) berechnet.

Katasterwert = Katasterrendite x 1,05 x (120) 115,5 oder 126

 Hierzu soll ein Beispiel dienen.

Nehmen wir an, dass eine Wohneinheit, welche eine Katasterrendite von Euro 900 hat, zum Preis von Euro 200.000 gekauft wird. Der Koeffizient z.B. von 120 wird angewandt. 

Mit Anwendung der Preis-Wert Regel beträgt die Bemessungsgrundlage für die Anwendung der Registersteuer von 9%: 

900x1,05 x120 = Euro 113.400. 

Daher ist die zu zahlende Registersteuer Euro 10.206 (113.400 x 9%). 

 Ohne Anwendung der Preis-Wert Regel müsste die Steuer auf den vereinbarten Wert (Euro 200.000) gezahlt werden und wäre Euro 18.000 (200.000 x 9%). 

 Der Käufer hat eine Steuererleichterung iHv Euro 7.794,00!! 

 Wichtig zu wissen: 

Die Preis-Wert Regel findet in folgenden Fällen Anwendung: 

• der Käufer ist eine Privatperson; 
• das Gebäude dient zu Wohnzwecken; 
• der Käufer beantragt bei Abschluss des Kaufvertrages ausdrücklich die Anwendung der Preis-Wert Regel; 

die Parteien haben den vereinbarten Kaufbetrag in der notariellen Kaufurkunde angegeben;

II – GRUNDSTÜCK

Und wie sieht es mit dem Kauf von Grundstücken („terreno“) aus? Welche Steuersätze kommen in diesem Fall in Anwendung. 

 Auch hier muss man unterscheiden zwischen dem Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstückes („terreno agricolo“) und eines nicht landwirtschaftlichen Grundstückes („terreno non agricolo“).

• Bei der Übertragung des Eigentums eines landwirtschaftlichen Grundstückes (ohne Anrecht auf Begünstigungen) fallen folgende Steuern an (der Verkäufer ist in diesem Fall kein Landwirt – s.g. „coltivatore diretto“ oder „imprenditore agricolo prpfessionale“ -, welcher in der entsprechenden Sondersektion des nationalen Fürsorgeamtes eingetragen ist). 
• 
  
• Registersteuer:                                15%
• Hypothekensteuer       Euro 50,00
• Katastersteuer                          Euro 50,00
• 
  
• Bei der Übertragung des Eigentums hingegen eines nicht landwirtschaftlichen Grundstückes (ohne Anrecht auf Begünstigungen) fallen folgende Steuern an: 

 Registersteuer:                                9%

Hypothekensteuer       Euro 50,00

• Katastersteuer                          Euro 50,00