Kaufanbot beim Kaufvertrag: Das Kaufanbot ist die rechtlich verbindliche Kauferklärung

Das Kaufanbot: verbindliche Kauferklärung und rechtsgültiger Vertragsabschluss

Die österreichischen Bestimmungen zum Kaufvertragsabschluss sind vielen potenziellen Käufern, insbesondere aus angrenzenden Ländern wie Deutschland oder der Schweiz, nicht geläufig. Gerade der Kauf von Immobilien stellt eine Anschaffung von großem Wert dar. Daher ist es besonders wichtig, sich über den Ablauf und die zugrunde liegenden rechtlichen Bestimmungen bewusst zu sein.

Im Zuge eines Immobilienkaufs ist es in Österreich üblich, vor Abschluss des Kaufvertrages ein Kaufanbot zu stellen. Bei diesem handelt es sich um eine verbindliche Erklärung eines Kaufinteressenten, eine Immobilie zu den im Kaufangebot festgelegten Bedingungen zu kaufen. Nimmt der Käufer das Kaufanbot an, kommt es zum Kaufvertrag.

Wichtig ist zu erwähnen, dass in Österreich grundsätzlich die Willensübereinstimmung über Ware und Preis ausreicht, um einen Vertrag abzuschließen. Der Kaufvertrag über eine Immobilie kann also auch mündlich abgeschlossen werden. Aus Gründen der Beweisbarkeit empfiehlt sich aber, den Vertragsabschluss schriftlich festzuhalten.

Die Unterfertigung des Kaufanbots reicht noch nicht aus, um im Grundbuch als Käufer eingetragen zu werden. Diese Eintragung kann erst nach Abschluss des Kaufvertrages vorgenommen werden, da diese den Kaufvertrag perfekt werden lässt (das heißt, erst durch die Eintragung im Grundbuch erlangt der Käufer tatsächlich das Eigentum an der Liegenschaft/Immobilie).

Trotzdem regelt das Kaufanbot die wichtigsten Punkte des späteren Kaufvertrages. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, ist der Käufer verpflichtet, das Objekt zu den festgelegten Bedingungen zu kaufen. Möchte er entgegen der Vereinbarung vom Kaufanbot zurücktreten, ist er unter Umständen schadenersatzpflichtig.

Was sollte ein Kaufanbot beinhalten?

Im Idealfall wird das Kaufanbot mit der Mitwirkung des Kaufinteressenten erstellt. In diesem Fall sollten insbesondere die folgenden inhaltlichen Punkte bedacht werden:

• Hinreichend genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes: Nützlich sind hier auch dem Kaufanbot beiliegende Fotos und Inventarlisten.
• Festlegung der Gewährleistungsansprüche: Achten Sie hier insbesondere auf nicht besprochene Gewährleistungsausschlüsse.
• Beschreibung allfälliger Mängel und deren Behebung.
• Verbindliche Regelung des Übergabetermins: Fehlt eine derartige Regelung, ist das oft problematisch für den Käufer, der seine bisherige Wohnung bereits gekündigt hat.
• Festlegung einer zeitlichen Befristung, eines Rücktrittsrechts oder aufschiebender Bedingungen.
• Ausreichende Regelung der Lastenfreiheit der übernommenen Immobilie.

Vorgefertigte Kaufanbote durch Makler oder Verkäufer – worauf sollte ich achten?

Erfolgt der Immobilienkauf mit der Hilfe eines Maklers, stellt dieser oft ein Kaufanbot in Form eines vorgedruckten Formulars zur Verfügung. Auch die Unterfertigung dieses Vordruckes ist rechtlich verbindlich.

Es empfiehlt sich daher, das Kaufanbot vor Unterfertigung genau auf nachteilige Klauseln und Widersprüche zum vorher Vereinbarten zu prüfen. Insbesondere bei mündlichen Nebenabreden besteht naturgemäß die Gefahr, dass diese auf dem Formular fehlen.

Im Zweifelsfall sollte dringend rechtliche Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt in Anspruch genommen werden, da ein Rücktritt bzw. eine Anfechtung des unterfertigten Kaufanbots – falls überhaupt möglich – mit hohem Aufwand und enormen Kostenrisiken verbunden ist.

Vor der Unterfertigung des Kaufanbots – was ist zu beachten beim Kaufanbot?

Bevor ein Kaufanbot schließlich unterfertigt wird, sollten unter anderem folgende Schritte unternommen werden:

• Einsichtnahme in das Grundbuch, um sich einen allgemeinen Überblick über allfällige Belastungen (z. B. Hypotheken, Servitute etc.) der Liegenschaft zu verschaffen.
• Einholung von Informationen über allfällige Zahlungsrückstände des Vorbesitzers in Bezug auf Betriebskosten, Reparaturrücklagen o. Ä. bei der Hausverwaltung.
• Einsichtnahme in den Bauakt, um zu überprüfen, ob der tatsächliche Zustand der Wohnung/des Hauses auch der baubehördlichen Bewilligung entspricht.
• Informationen zu Kellerabteil, Garten oder Stellplatz: Ist das Kellerabteil oder der Garten Zubehör i. S. d. WEG? In diesem Fall können Kellerabteil und Garten von Gesetzes wegen nur durch den Käufer genutzt werden. Ist das Kellerabteil oder der Garten allgemeiner Teil des Hauses, so muss für die ausschließliche Nutzungsmöglichkeit eine Benutzungsvereinbarung abgeschlossen werden bzw. vorliegen. Kfz-Abstellplätze können eigenständige Wohnungseigentumsobjekte sein. Diesfalls ist die ausschließliche Nutzung durch den Käufer gesichert.
• Einholung von Informationen über die allenfalls notwendigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen für den geplanten Verwendungszweck der Immobilie. Insbesondere die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz, sowie der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und der Erwerb von Grundstücken durch Angehörige von Drittstaaten erfordert in den meisten Bundesländern eine Genehmigung.
• Bei geplanten Umbauarbeiten sollte auch auf eine allenfalls notwendige baubehördliche Genehmigung Bedacht genommen werden.
• Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, kann auch ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag sinnvoll sein. Hier sind die zulässigen Verwendungszwecke der Wohnung sowie Maßnahmen, welche die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordern, vermerkt. Auch notwendige Erhaltungsarbeiten und die Tragung der entsprechenden Kosten sollten im Wohnungseigentumsvertag ersichtlich sein.

Rücktritt vom Kaufanbot, Rücktrittsrecht beim Hauskauf/Wohnungskauf – wie geht das?

Das Kaufanbot ist wie bereits dargestellt verbindlich. Die Unterzeichnung lässt die Kaufvertragssache perfekt werden und im nächsten Schritt kann der Kaufvertrag vorbereitet werden.

Treten nach Unterzeichnung des Kaufanbots Veränderungen auf der Käuferseite ein, die den Kauf der Immobilie verhindern, ist dieser grundsätzlich trotzdem an das Kaufanbot gebunden und dem Verkäufer können bei Nichteinhaltung Schadensersatzansprüche erwachsen. Insbesondere fehlende Finanzierungszusagen der Bank stellen in der Praxis häufig ein Problem dar.

Daher ist eben die Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes oder von „aufschiebenden Bedingungen“, bei deren Nichteintreffen Sie vom Kaufanbot zurücktreten können, dringend anzuraten. Hier kann der Vertragsabschluss nur stattfinden, wenn die Bank tatsächlich den Kredit in der benötigten Höhe, zum gewünschten Zinssatz etc. gewährt.

Will man von einem bereits unterfertigten Kaufanbot ohne entsprechende Regelungen zurücktreten, sollte jedenfalls ein auf Immobilien- und Konsumentenschutzrecht spezialisierter Anwalt beigezogen werden. Allenfalls kann so eine für beide Parteien kostengünstige außergerichtliche Lösung erreicht werden.

Ist dies nicht möglich, kann möglicherweise auf Basis des Konsumentenschutzgesetzes ein besonderes Rücktrittsrecht zustehen. Dies kommt insbesondere infrage, wenn das Kaufanbot am Tag der Erstbesichtigung unterfertigt wurde (§ 30a KSchG) oder vom Verkäufer in Aussicht gestellte Bedingungen nicht eintreffen (§ 3a KSchG).

Der finale und detaillierte Kaufvertrag muss schlussendlich beglaubigt unterschrieben werden. Die sogenannte Beglaubigung ist die Bestätigung, dass die Identität der Vertragspartner geprüft wurde und mit dem Unterzeichner übereinstimmt und erfolgt in der Regel vor einem Notar.