Kein Mangel des Grundstückes aufgrund Schwarzarbeit

Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Diesen muss der Verkäufer kennen oder zumindest für möglich halten und billigend in Kauf nehmen. Dies schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln des Kaufgrundstückes durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude zum Teil unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) errichtet worden ist. Es reicht auch nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Ein Grundstück ist schließlich auch nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung des Gebäudes gegen das SchwarzArbG verstoßen wurde.

Im vorliegenden Fall, BGH, Urteil vom 28.05.2021, V ZR 24/20, hatte die Klägerin bei Umbauarbeiten an dem von ihr erworbenen Objekt Mängel der Abdichtung des Kellers und des Haussockels festgestellt und hierfür insgesamt 48.457,51 EUR als Wertminderungsschaden verlangt.

Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er „den Mangel“ arglistig verschwiegen hat. Hiermit spricht das Gesetz jeden einzelnen Mangel an, auf den sich der Käufer beruft. Nur insoweit ist dann die Berufung auf den Haftungsausschluss ausgeschlossen. Dieser Bezugspunkt auf einen konkreten Mangel schließt es aus, einen solchen allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist. Dieses befasst sich weder mit dem Inhalt der versprochenen Leistungen noch damit, ob die vereinbarte Leistung wie vorgesehen erbracht worden ist. Es kann daher auch keine Auskunft darüber geben, ob der Auftraggeber von Fehlern bei der Ausführung der Werkleistungen Kenntnis hatte oder diese billigend in Kauf genommen hat. Ein Verstoß gegen das SchwarArbG begründet auch nicht den Verdacht, dass die Arbeiten nicht ordnungsgemäß erbracht sind und das Grundstück dadurch mangelhaft ist. Zwar wäre bei einem Verstoß gegen das SchwarzArbG der Werkvertrag nichtig. Dies bildet indes keine Grundlage dafür, dass der Auftraggeber schon zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von einem bestimmten, nach Fertigstellung festgestellten Ausführungsfehler hatte oder aber diesen billigend in Kauf genommen hat. Hierfür reicht es auch nicht, wenn sich dem Verkäufer aufklärungspflichtige Tatsachen - wie etwa auch die Abdichtungsmängel - hätten aufdrängen müssen. Denn leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt keinesfalls einen - wenn auch nur bedingten - Vorsatz.

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