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Schwarzarbeit ist kein Grundstücksmangel - kein Mängelanspruch für Käufer
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Neues Urteil vom Bundesgerichtshof: Bei Schwarzbau besteht kein Mängelanspruch
Allein der Umstand, dass ein Gebäude durch Schwarzarbeit errichtet wird, begründet noch keinen Mängelanspruch. Rechtsanwalt klärt auf.
Kein Mängelanspruch laut Bundesgerichtshof
Nach derzeitiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 2
/20) reicht ein Schwarzbau nicht aus, um den Verdacht zu erwecken, dass Bauarbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Hintergrund ist folgender Fall:
Die Käuferin eines Grundstücks macht Mängelansprüche geltend, da das darauf stehende Gebäude teilweise mittels Schwarzarbeit errichtet worden ist. Im Grundstückskaufvertrag wurde ein Haftungsausschluss vereinbart, jedoch sei sie arglistig getäuscht worden. Nach Vortrag der Käuferin hätte sie aufgeklärt werden müssen.
Der BGH gibt in Folge einer Revision allerdings dem Verkäufer recht: Baumängel sind nicht bereits wegen Schwarzarbeit zu indizieren. Auch habe der Verkäufer nicht arglistig über den Schwarzbau getäuscht. Anknüpfungspunkt der Arglist ist stets ein konkreter Mangel. Ein solcher Grundstücksmangel lag hier nicht bloß aufgrund von Schwarzarbeit vor.
Schwarzbau beim Grundstückskauf
Wer Werk- oder Dienstleistungen erbringt und dabei seinen sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht nachgeht, betreibt Schwarzarbeit gemäß § 1 Abs. 2 SchwarzArbG.
Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann steuer- wie auch strafrechtliche Folgen nach sich ziehen. Eine mangelhafte Leistung des vereinbarten Werkes genauer gesagt der vereinbarten Dienstleistung bedeutet dies allerdings noch nicht.
Damit ein Mangel und daraus folgend ein etwaiger Mängelanspruch entstehen kann, spielen nur Faktoren eine Rolle, die auch tatsächlich Einfluss auf den Wert des Grundstücks haben können.
Wurde das auf dem gekauften Grundstück stehende Gebäude schwarz gebaut, hat dies keinen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Sowohl mit als auch ohne erfolgte Meldung etwa bei Krankenkassen kann ein Grundstück mangelfrei sein.
Ein Dienst bzw. Werkvertrag, welcher gegen das SchwarzArbG verstößt, ist gemäß §134 BGB nichtig. Ohne wirksamen Vertrag können keine Gewährleistungsrechte gegen den Unternehmer mehr geltend gemacht werden.
Mit seinem Urteil stellt der Bundesgerichtshof fest, dass dieser Umstand auch keine Wertminderung des Grundstücks bedeuten kann.
Auf Arglist des Verkäufers kann sich die Käuferin des Grundstücks im vorliegenden Fall auch nicht berufen, da die Arglist des Verkäufers sich auf einen konkreten Mangel beziehen muss. Verstöße gegen das SchwarzArbG begründen jedoch wie oben festgestellt eben noch keinen konkreten Baumangel. Der Schwarzbau ist kein Anknüpfungspunkt für Arglist im Sinne des §444 BGB.
Was tun bei Baumängel?
Je nach Vertragsgestaltung können Ihnen unterschiedliche Rechte zustehen.
Wurde vertraglich ein Haftungsausschluss oder eine Haftungsbeschränkung vereinbart? In solchen Fällen muss dem Verkäufer Arglist über konkrete Baumängel oder die Übernahme einer Garantie für die Beschaffenheit des Grundstücks nachgewiesen werden gemäß §444 BGB.
Ist es ohne Haftungsausschluss zu einem Grundstückskaufvertrag gekommen, stehen Ihnen die gesetzlich vorgesehenen Mängelansprüche zu, soweit ihre Voraussetzungen vorliegen.
Ein Gewährleistungsrecht geltend zu machen wegen eines Baumangels kann in Form der Nacherfüllung, Rücktritt, Kaufpreisminderung oder Schadensersatz bestehen §437 BGB.
In beiden Fällen muss der Mangel beim Verkäufer angezeigt werden. So kann unter anderem geklärt werden, welche Form der Gewährleistung bezüglich des Schwarzbau angemessen wäre.
Weiterhin kann eine Mahnung und eine Fristsetzung nötig sein, wenn der Verkäufer sich weigert, Baumängel und Mängelansprüche anzuerkennen. Gerade in solchen Fällen ist es in Ihrem Interesse, die Kommunikation schriftlich festzuhalten, um die Beweislage in einem etwaigen Prozess zu ihren Gunsten zu lenken.
Grundstückskauf steht bevor?
Eine anwaltliche Begleitung beim Grundstückskauf kann viele rechtliche Probleme und Unstimmigkeiten vorbeugend aus dem Weg räumen. Sowohl bei Verhandlungen mit dem Vertragspartner, als auch beim Aufsetzen des Vertrages können so entsprechende Weichen gestellt werden, damit Sie zufrieden Ihrem Grundstückskauf entgegenblicken können.
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Quellen
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