Kündigungsgefahr für den Mieter bei überhöhten Mietminderungen

Wie der BGH erneut am 13.05.2015 (Az. XII ZR 65/14) entschieden hat, muss ein Mieter sorgfältig prüfen, ob und in welcher Höhe er aufgrund von Mängeln tatsächlich zur Mietminderung berechtigt ist. Mindert er zu viel, kann eine deswegen ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wirksam sein. Dies gilt auch, wenn der Mieter stattdessen mit Schadensersatzansprüchen gegen fällige Mieten aufrechnet oder Zurückbehaltungsrechte geltend macht. Der Mieter hat die Kündigung schon dann selbst verschuldet, wenn er damit rechnen musste, dass ein Gericht ihm keine oder nur geringere Mietminderungs- oder Schadensersatzansprüche zuerkennt.

Kläger in dem von dem BGH entschiedenen Fall war ein Mieter eines Restaurants, das Mängel aufwies, die aber nicht von dem Vermieter schuldhaft verursacht worden waren. Der Vermieter wollte die Mängel beseitigen. Der Mieter machte den Zugang zu seinen Mieträumen aber davon abhängig, dass sich der Vermieter verpflichten sollte, ihm die zu erwartenden Umsatzverluste durch die Instandsetzungsarbeiten zu ersetzen. Hierzu war der Vermieter nicht bereit. Der Mieter minderte die Miete weiter. Der Vermieter kündigte später das Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs mit sofortiger Wirkung. Zu diesem Zeitpunkt wären die Mängel längst beseitigt gewesen, hätte der Mieter dem Vermieter den Zugang zu den Mieträumen ohne Bedingungen unverzüglich ermöglicht.

Bis zu dem o.g. Urteil des BGH wurden in juristischen Kommentaren und in obergerichtlichen Entscheidungen verschiedene Auffassungen dazu vertreten, ob ein Vermieter Schadensersatz für Umsatzausfälle zahlen muss, wenn er die Mängel selbst nicht schuldhaft verursacht hat. Der BGH hat dies jetzt verneint. Nach Auffassung des BGH hätte der Mieter erkennen müssen, dass nach den bisherigen Stellungnahmen zu dieser Frage zumindest die Möglichkeit bestand, dass ein Gericht dem Mieter keine Schadensersatzansprüche zuspricht. Damit hatte der Mieter nach Auffassung des BGH zumindest fahrlässig den zu hohen Mietrückstand verschuldet und selbst Anlass zu der außerordentlichen Kündigung gegeben.

Mieter sollen daher sehr genau prüfen bzw. prüfen lassen, ob die beabsichtigte Minderung nicht zu hoch gegriffen ist. Auf der sicheren Seite ist der Mieter, der der Kündigungsgefahr entgehen will, nur dann, wenn er

• dem Vermieter die von ihm als Mieter für richtig gehaltene Minderungsquote mitteilt,
• die Miete unter dem ausdrücklich gegenüber dem Vermieter zu erklärenden Vorbehalt der Rückforderung wegen der eingetretenen Mietminderung gleichwohl in voller Höhe zahlt und
• von dem Vermieter dann – soweit notwendig in einem gerichtlichen Verfahren – die zu viel gezahlte Miete zurückverlangt.

Der Mieter darf mit solchen Rückforderungsansprüchen aber nicht gegen fällige Mietzahlungen aufrechnen oder fällige Mietzahlungen deswegen zurückbehalten, da er sich dann wieder der Gefahr einer Kündigung aussetzen würde.