Laufzeit, Verlängerung und Kündigung des Makleralleinauftrags

Der Bundesgerichtshof hat sich (erneut) in einer Entscheidung vom 28.05.2020  Az. I ZR 40/19 mit der Frage auseinander zu setzen, ob formularmäßige Klauseln zur Mindestlaufzeit und Verlängerung bei einem Makleralleinauftrag wirksam sind.

1. Sachverhalt

Eine als Maklerin tätige Kreissparkasse schloss mit dem Beklagten einen provisionspflichtigen Makleralleinauftrag über eine Eigentumswohnung. Der Auftrag enthielt eine Befristung auf sechs Monate und eine Verlängerungsklausel, wonach sich der Auftrag ohne Kündigung jeweils um drei Monate verlängert.

Der Auftrag erhielt des Weiteren folgenden Hinweis: 

Bitte beachten Sie die „Informationen für Verbraucher" (Anlage 1-3).

Die Anlage 1 enthielt folgende Regelungen mit Überschrift: 

"Mindestlaufzeit des Vertrags und Kündigungsregeln"

Zu der Mindestlaufzeit wurde auf den Maklerauftrag verwiesen. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass sich der Auftrag automatisch verlängert, falls er nicht von einer Partei unter allen Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

Kurz vor Ablauf der Mindestlaufzeit erteilte die Beklagte einen zweiten Makler einen Auftrag. 

Nach Ablauf der Mindestlaufzeit kam es sodann zu einem Vermittlungserfolg.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten unter Bezugnahme auf die Verlängerungsklausel Maklerlohn als Schadensersatz.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass dem Makler ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zusteht. Denn zum Zeitpunkt des Vermittlungserfolg existierte kein Makleralleinauftrag mehr. Die fehlerhafte Verweisung auf die Kündigungsfrist führte dazu, dass auch die Verlängerungsklausel des Auftrages unwirksam wurde.

2. Makleralleinauftrag

Hierbei handelt es sich in der Regel um einen Vertrag mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, 

Ein einfacher Makleralleinauftrag kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von AGB abgeschlossen werden.

3. Laufzeit

Bei einem einfachen Makleralleinauftrag kann in AGB eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen.

Eine in AGB vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gem. § 307 I 1 BGB unwirksam, wobei jedoch die Klausel ein Verhältnis von 2:1 zur ursprünglichen Laufzeit wahren muss.

4. Kündigungsfrist

Eine in AGB vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei Monate nicht unangemessen.

5. Konsequenz

Sehen AGB die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den AGB nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.

6. Praxistipp

Aus der Entscheidung wird ersichtlich, wie streng sich das AGB-Recht erweist. Für die Praxis entscheidend ist, dass der Makleralleinauftrag eine überschaubare Mindestbindungslaufzeit enthält und daneben eine Verlängerungsklausel, die eine hälftige Vertragsverlängerung bei unterlassene Kündigung vorsieht. 

Bei unterschiedlichen Klauselwerken sind die Risiken der wirksamen Einbeziehung hoch und müssen entsprechend klar und unmissverständlich formuliert werden.