Legionellen im Haus – trotzdem volle Miete zahlen?

Besteht ein Recht auf Mietminderung bei Legionellen?

Nicht immer! Das Amtsgericht Langen (Hessen) entschied im Urteil 55 C 72/23, dass Mieter nicht automatisch die Miete mindern dürfen, wenn in anderen Gebäuden ihres Wohnkomplexes Legionellen festgestellt wurden, aber nicht in ihrer eigenen Wohnung. Entscheidend ist, ob tatsächlich eine konkrete Gesundheitsgefahr für die eigene Mietwohnung besteht.

Wann gilt eine Legionellenbelastung als gefährlich?

Laut Trinkwasserverordnung müssen Vermieter bereits ab 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser reagieren. Eine Mietminderung ist jedoch erst ab 1.000 KBE/100 ml gerechtfertigt, da erst dann eine konkrete Gesundheitsgefahr besteht. Dies bestätigte das AG Dresden (143 C 2593/22), das eine Minderung nur bei hohen Werten anerkennt.

Gibt es Gerichte, die eine abstrakte Gefahr ausreichen lassen?

Ja! Das AG Berlin-Wedding (13 C 335/21) entschied, dass bereits die „Besorgnis einer abstrakten Gesundheitsgefahr“ eine Mietminderung begründen kann. Es genügt demnach, wenn Mieter befürchten müssen, dass ihr Wasser belastet sein könnte.

Müssen Mieter Legionellenprüfungen dulden?

Ja, das Gesundheitsamt kann nach § 54 Trinkwasserverordnung Kontrollen verlangen. Auch wenn Ein- und Zweifamilienhäuser von der regelmäßigen Untersuchung befreit sind, unterliegen sie dennoch der Trinkwasserverordnung.

Wer zahlt die Kosten für Legionellenprüfungen?

Die Kosten für turnusmäßige Legionellenprüfungen können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (§ 556 BGB). Das hat unter anderem das LG Saarbrücken (5 S 17/15) bestätigt. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, die Prüfkosten gemeinsam zu tragen (BayVGH, 20 CS 14.1663).