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Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilz in Mieträumen

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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 28. Mai 2009 – 12 C 234/05 –, juris.

Die Ausgangslage:

Im Zusammenhang mit der Bildung von Schimmelpilz wird auch vor Gericht immer wieder das erforderliche Lüftungsverhalten des Mieters diskutiert. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Die Anforderungen, die von einzelnen Gerichten an das Lüftungsverhalten der Mieter gestellt werden, sind nicht mehr nachvollziehbar. Man fragt sich hier manchmal, ob die Wohnungen für die Menschen da sind oder umgekehrt der Mensch zur Lüftung der Wohnräume. Soweit die Gerichte dann die Zahl der zu fordernden mieterseitigen Luftzufuhren noch von der konkreten Zumutbarkeit für den Mieter abhängig machen, wird es aus meiner Sicht jedenfalls schon abstrus. Umso mehr erfreulich sind Urteile, wo die Kirche im Dorf bleibt, wie das Nachfolgende.

Der Fall:

Der Vermieter hatte die ursprünglichen Doppelkasten-Fenster gegen Isolierglasfenster ausgetauscht. Anschließend war in der Wohnung Schimmelpilz aufgetreten. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass zur Vermeidung der Bildung von Schimmelpilz ein sechsmaliges Lüften (davon zweimal nachts) notwendig wäre.

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte:

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat festgestellt, dass es vorliegend einen Mangel der Mietsache darstellt, wenn die Schimmelpilzbildung in der Wohnung aufgrund der vom Vermieter veranlassten baulichen Veränderungen nur dadurch vermieden werden kann, dass der Mieter sechsmal am Tag lüftet.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Der Vermieter hatte im vorliegenden Fall durch seine baulichen Maßnahmen die Schimmelpilzbildung begünstigt. Soweit das Gericht nicht ohnehin schon zu dem oben dargestellten Ergebnis gekommen wäre, hätte es weiter prüfen müssen, ob der Vermieter den Mieter auch über ein künftig notwendiges verstärktes Lüftungsverhalten hingewiesen hat. Hätte er das nicht, hätte er auch unter diesem Gesichtspunkt die Klage verloren, zumindest aber wäre ihm auch bei einem unzureichenden Lüftungsverhalten des Mieters, eine Mitschuld attestiert worden. Vor diesem Hintergrund sollten Vermieter immer, aber erst recht bei baulichen Änderungen, die eine erhöhte Gefahr von Schimmelpilzbildung mit sich bringen (Wärmedämmung, Fensteraustausch usw.), auf das Lüftungsverhalten detailliert hinweisen und sich die Kenntnisnahme des Mieters bestätigen lassen. Ich empfehle eine von beiden Seiten unterschriebene Anlage zum Mietvertrag. Ein Muster finden Sie auf der unten beschriebenen Internetseite für Vermieter.

Fachanwaltstipp Mieter:

Im vorliegenden Fall hat der Mieter Glück gehabt. Nicht immer sind Sachverständigengutachten so eindeutig und die Urteile so praxisnah. Vor diesem Hintergrund ist gerade beim Thema Mietminderung Vorsicht geboten. Wer die Miete überhöht mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und damit den Bestand der Wohnung. Wie man richtig vorgeht, erläutere ich auf der unten beschriebenen Internetseite für Mieter.

6.9.2014

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Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

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Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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