Mängel, Miete & Minderung

Minderung bei Mängeln der Mietsache § 536 BGB

Oft kommt es im Mietverhältnis zu Streitigkeiten wegen Mängeln und Minderung. Der Artikel setzt sich damit auseinander, worauf Mieter und Vermieter in einem solchen Fall achten müssen.

Liegt ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, so steht dem Mieter ein Minderungsrecht zu. 

Mangelbegriff

Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Solch ein Mangel kann sachlicher oder rechtlicher Natur sein. Weiterhin muss der Mangel nach Vertragsschluss entstanden oder aber zumindest bei Vertragsschluss als solcher nicht erkennbar gewesen sein. Denn wenn der Mieter in Kenntnis eines Mangels die Wohnung anmietet, so soll er nicht nachträglich diesen Mangel rügen können. Zu beachten ist, dass das Minderungsrecht unabhängig davon besteht, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Ebenso können auch bestimmte Veränderungen im näheren Umfeld zur Wohnung oder zum Haus u. U. zur Minderung berechtigen, ohne dass diese Veränderungen vom Vermieter verursacht worden sind und ohne dass der Vermieter eine Beseitigungsmöglichkeit hat. Es spielt auch keine Rolle, ob und inwieweit der Mieter die Wohnung nutzt. Auch wenn er sich über einen längeren Zeitraum im Ausland befindet, ist der Mangel ggfs. gegeben. Denn der Mangel vermindert gegebenenfalls die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Hierauf kommt es an. Unberücksichtigt bleiben jedoch lediglich unerhebliche Mängel. 

Mängelanzeige

In jedem Falle ist der Mangel dem Vermieter zur Kenntnis zu bringen. 

Verlust des Minderungsrechts? Rückwirkende Minderung?

Hat der Mieter den Mangel angezeigt und zahlt vorbehaltlos die volle Miete weiter, so verliert er sein Minderungsrechtsrecht jedoch nicht. Nach der früheren Rechtslage führte eine vorbehaltlose Weiterzahlung unter Umständen zum Ausschluss des Minderungsrechts. Nach dem BGH musste die Miete nach altem Recht dafür wenigstens 6 Monate vorbehaltlos weitergezahlt worden sein (BGH, 18.06.1997, Az.: XII ZR 63/95). Nach der Änderung des Gesetzes im Zuge der Mietrechtsreform 2000/2001 führt eine vorbehaltlose Zahlung jetzt nicht mehr zum Ausschluss des Minderungsrechts für die Zukunft (BGH, 16.7.2003, Az.: VIII ZR 274/02). Allenfalls kann in Einzelfalle das Minderungsrecht nach Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB verwirkt sein oder aber der stillschweigende Verzicht erklärt werden. Von ganz erheblicher Bedeutung ist die Problematik jedoch, wenn späterhin die Miete, die wegen der Minderung überzahlt ist, nachträglich zurückgefordert werden soll. Denn wer ohne Vorbehalt trotz Kenntnis vom Mangel die Miete in voller Höhe weiterzahlt, der kann nach derzeitig überwiegender Ansicht in Literatur und Rechtsprechung wohl diese überzahlte Miete nicht mehr nachträglich zurückfordern. 

Darlegungslast

Die Darlegungspflicht für den Mangel hat der Mieter (BGH, Urteil vom 27.02.1991, Az.: XII ZR 47/90). Dieser sollte Aufzeichnungen über die entstehenden Beeinträchtigungen fertigen, Zeugen hinzuziehen oder Fotos machen. Ein detailliertes Lärmprotokoll soll aber nicht zwingend notwendig sein. Gleichwohl ist es in jedem Falle vorteilhaft. Es ist im Prozess dem widerstreitend dann Aufgabe des Vermieters darzulegen und zu beweisen, dass der Mangel nicht aus seiner Risikosphäre stammt. Virulent wird das z. B. oft bei Schimmelbefall, bei dem streitig ist, ob dieser auf einem falschen Lüftungsverhalten oder auf Baumängeln beruht.

Minderungsquoten/Minderungshöhe

Die Höhe der Minderungsquote hängt von der Betrachtung aller Umstände im Einzelfall ab. So kann bspw. eine zusätzliche Lärmquelle in einem ohnehin schon lauten Umfeld, etwa in Flughafennähe, u. U. weniger beeinträchtigend sein als in einem ruhigen Wohngebiet. Die Rechtsprechung hat für einzelne Mängel Minderungsquoten anerkannt, die im Folgenden dargestellt werden. Zu beachten ist jedoch, dass jeder Fall individuell zu bewerten ist anhand aller Umstände. Sodass ein Urteil, welches etwa 15 % Minderung wegen Schimmelbefalls anerkannt hat, nicht zwangsläufig eins zu eins auf einen Schimmelbefall von anderer Intensität übertragbar ist. 

Fenster

Nicht selten kommt es vor, dass die Fenster einer Mietsache über die Zeit mangelhaft werden. So können Wasser/Feuchtigkeit nach innen und Heizungswärme nach außen dringen. Sind die Fenster undicht, so nimmt die Rechtsprechung einzelfallabhängig zwischen 5 % (LG Berlin, 14.12.2006, Az.: 67 S 207/06) und 30 % Mietminderung an (AG Siegburg, 03.11.2004, Az.: 4 C 227/03). Auch ein defekter Schließmechanismus des Fensters kann nur zur Minderung führen, wenn dadurch der Mietgebrauch tatsächlich beeinträchtigt ist (LG Berlin, 14.09.2006, Az.: 62 S 90/06). 

Feuchtigkeit/Schimmel

Ein weiterer, oft auftretender Mangel ist das Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung des Mieters. Feuchtigkeit kann durch undichte Fenster, durch mangelhaftes Mauerwerk, durch undichte Rohre oder durch Wasserhavarien in die Wohnung gelangen. Dringt die Feuchtigkeit ohne weitere Folgeschäden in die Wohnung bzw. verursacht lediglich kleine Risse in der Tapete, so kann u. U. wohl bis zu 5 % gemindert werden, gegebenenfalls aber auch höher (AG Bergheim, 12.04.2011, Az.: 28 C 147/10). Treten durch die Durchfeuchtung zum Beispiel Schäden im Laminat auf, so kann eine Minderung von bis zu 20 Prozent gerechtfertigt sein (AG Schöneberg, 10.04.2008 Az.: 109 C 256/07). Wird der Keller durch einen Wassereinbruch unbenutzbar, so soll sogar bis zu 30 Prozent gemindert werden können (LG Berlin, 21. November 2006 Az.: 64 S 193/06), wobei diese Minderung sehr hoch erscheint. 

Bei Schimmelbefall ist eine Minderung zwischen 10 und 50 Prozent wohl grundsätzlich zulässig, jedoch kommt es auch hier immer auf den Einzelfall an. Im Extremfall kann sogar bis zu 100 Prozent gemindert werden, wenn der Schimmel nicht mehr zu beseitigen ist und die Gesundheitsgefahr durch die Schimmelsporen erheblich hoch ist (vgl. Amtsgericht München, 11.06.2010, Az.: 412 C 11503/09). Bei Schimmel und Feuchtigkeit kommt es oft zu widerstreitenden Behauptungen. Während der Mieter auf einen etwaigen Baumangel verweist, wird der Vermieter ggfs. auf das falsche Mieter-/Lüftungsverhalten abstellen. Oft hilft dann nur ein Gutachten eines Sachverständigen, um die Ursache zu ermitteln. Ein außergerichtlich von einer der Parteien eingeholtes Gutachten hat dabei keine verbindliche Aussage für die andere Seite. Im Idealfall können sich die Parteien außergerichtlich auf einen Gutachter einigen und die Angelegenheit einvernehmlich regeln. Anderenfalls muss ggfs. der Rechtsweg beschritten werden. Wird eine Beeinträchtigung durch eindringende Feuchtigkeit lediglich befürchtet (LG Berlin, 20.07.2009, Az.: 67 S 483/08) oder ist die Beeinträchtigung unerheblich (LG Berlin, 16.08.2011, Az.: 65 S 422/10), so darf der Mieter nicht mindern.

Heizung

Gerade in der kalten Jahreszeit kann ein Heizungsausfall den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen. Kann keine übliche Raumtemperatur (20-21 Grad) erreicht werden, so ist eine Minderung möglich. Wenn im Winter die Heizung vollständig ausfällt, ist eine Minderung wiederum um bis zu 100 % möglich (LG Berlin, 20.10.1992, Az.: 65 S 70/92). Es kommt wie immer auf die Intensität der Beeinträchtigung an. Allerdings wird diese nach objektiver Betrachtung aller Umstände zu ermitteln sein. Ist der Mieter bspw. besonders kälteempfindlich, so würde dies u. U. nicht zu einer höheren Minderung berechtigen. 

Eine Minderung kann auch möglich sein, wenn die Heizkörper nicht in der Temperatur zu regulieren sind. Ist die Wohnung dauerhaft deutlich zu warm oder aber zu kalt, so kann eine Minderung von 20 % angemessen sein (vgl. AG Köln, 13.04.2012, Az.: 201 C 481/10). Bei geringerer Beeinträchtigung kann gegebenenfalls nur um 5 Prozent gemindert werden (AG Köln, 27.06.2006, Az.: 201 C 254/05). Heizungsausfälle in den Sommermonaten oder bei mäßigen Temperaturen können u. U. ein Minderungsrecht nicht rechtfertigen.

Lärm

Auch Lärmbeeinträchtigungen können zur Minderung berechtigen. 

Wegen Baulärms bei Arbeiten in der Wohnung als auch wegen Arbeiten an umliegenden Wohnungen kommen u. U. 20 % und mehr in Betracht (AG Wiesbaden, 25.06.2012, Az.: 93 C 2696/11). In Extremfällen ist sogar eine Minderung um bis zu 75 Prozent wegen Baulärms möglich (LG Berlin, 15.10.2010, Az.: 65 S 136/10). In der betreffenden Entscheidung wurden jedoch lautstarke Trockengeräte eingesetzt, diese können sogar schon für sich eine hohe Minderungsquote hervorrufen (80 Prozent nach AG Köln, 25.10.2011, Az.: 224 C 100/11), vereinzelt sogar zu einer 100 prozentigen Minderung führen (AG Schöneberg, 10.04.2008, Az.: 109 C 256/07). Auch wenn Lärm aus der Nachbarwohnung kommt kann bis zu 20 Prozent gemindert werden (AG Bremen, 09.03.2011, Az.: 17 C 105/10). 

Bei Kinderlärm ist zu beachten: Hier ist vieles umstritten. Der BGH entschied am 29. April 2015, dass Kinderlärm grundsätzlich nicht zur Minderung berechtigte (BGH, 29.04.2015, Az.: VIII ZR 197/14). Freilich gibt es auch hiervon abweichende Instanzrechtsprechung, die ein Minderungsrecht auch bei Lärmbeeinträchtigungen durch Kinder für zulässig erachtete. Ob diese nach der Entscheidung des BGH ihre Fortsetzung findet, oder aber für erledigt anzusehen ist, bleibt abzuwarten. 

Zu beachten ist ebenfalls, dass bei energetischen Modernisierungen für drei Monate kein Minderungsrecht besteht. Der Gesetzgeber wollte hier den Vermieter vor Mieteinnahmeverlusten schützen, wenn dieser zum Zwecke der Energieeinsparung bauliche Maßnahmen durchführt.

Bad

Rostfarbenes Wasser im Bad kann – je nach der Intensität der Beeinträchtigung – u. U. eine Minderung bis zu 20 Prozent oder mehr begründen (Amtsgericht Görlitz, 03.11.1997, Az.: 1 C 1320/96). Ist die Dusche/Badewanne nicht benutzbar, gilt Entsprechendes (Amtsgericht Köln, 28.11.1986, Az.: 221 C 85/86). Ist nur eine von zwei vorhandenen Duschen nicht nutzbar, würde dies u. U. das Minderungsrecht schmälern. Treten mehrere erhebliche Mängel im Bad auf, so können diese zusammen u. U. eine Minderung von 50 % und mehr begründen (wenn das Wasser verdreckt ist, die Toilette unbenutzbar ist und gleichzeitig Gerüche absondert (AG Hannover, 10.10.2008, Az.: 559 C 3475/08)). Ist das Bad inklusive Toilette vollständig nicht nutzbar, kann eine Minderung von 100 % in Betracht kommen. Ein kleiner Teil unverputzter Wand muss nicht zu einem Minderungsrecht führen (AG Schöneberg, 17.10.1989, Az.:16 C 508/89). 

Geruchsbeeinträchtigungen

Sehr umstritten ist, wie sich das Rauchen der Nachbarn auf den Gebrauch der Wohnung auswirkt. Wenn das Rauchen mietvertraglich erlaubt ist, so kann der Mieter unter Umständen nicht mindern, so das Landgericht Berlin in 2009 (LG Berlin, 27.01.2009, Az.: 63 S 470/08). So jedenfalls die ältere Rechtsprechung. Mittlerweile sieht das Landgericht Berlin dies wohl etwas anders. Im Urteil von 2013 führte das LG Berlin aus, dass zumindest eine Rauchbelästigung von erheblichen Maße grundsätzlich einen Mangel darstellt (LG Berlin, 30.04.2013 Az.: 67 S 307/12). In diesem Fall hielt das LG eine Minderung von 10 % für angemessen. Dort drang Rauch vom Balkon des Nachbarn in die Wohnung. Ein Lüften war nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich. Ist es der Wohnung/Wohnungsqualität geschuldet, dass der Rauchgeruch in die Wohnung dringt, so ist eine Minderung bis zu 10 Prozent möglich (AG Charlottenburg, 17.03.2008 – 211 C 3/07). Eine einheitliche Line ist jedoch nicht zu erkennen. Es bedarf hier immer der Betrachtung im Einzelfall. Hilfreich ist es immer, wenn der belästigte Mieter Protokoll führt.

Befindet sich die Quelle der Geruchsbelästigung direkt in der Wohnung, zum Beispiel auf Grund von Abflussproblemen, ist eine Minderung sogar um bis zu 20 Prozent oder mehr möglich (vgl. AG Hannover, 10.10.2008, Az.: 559 C 3475/08; hier sogar 50 % auf Grund mehrerer Mängel). Eine interessante Rechtsprechung findet sich auch zum Ausgasen von Bahnschwellen. Hier sind Minderungsquoten bis zu 25 % anerkannt (AG München, 27.04.2009, Az.: 424 C 10521/08). Je nach Einzelfall sind die Minderungsquoten jedoch neu zu beurteilen. 

Wasserversorgung

Die ordnungsgemäße Wasserversorgung der Wohnung ist für den Mieter selbstverständlich. Es können hierbei schon kleine Probleme zu hohen Minderungsquoten führen. Ist beispielsweise der Wasserdruck zu niedrig und führt das dazu, dass der Spülkasten nicht mehr ausreichend vollläuft, so ist eine Minderung bis zu 20 % angemessen (LG Berlin, 26.08.2005, Az.: 63 S 98/05). Bei fehlenden Warmwasser wird oft eine Minderungsquote von 15 % als angemessen angesehen (AG Köln, 20.04.2011, Az.: 201 C 546/10). Im Einzelfall kann diese auch höher sein. Wie bereits erwähnt, kann bei rostfarbenen Wasser um bis zu 20 % gemindert werden (siehe oben Bad). 

Balkon

Der Balkon macht oft nur einen kleinen Teil der Wohnung aus, kann jedoch trotzdem im Einzelfall zu vergleichsweise hohen Minderungsquoten führen. Ist der Balkon beispielsweise auf Grund von Lärm kaum nutzbar, ist eine Minderung um 20 % nicht unangemessen (AG Lichtenberg, 16.03.2004, Az.: 6 C 234/03). Hier ist jedoch Vorsicht geboten, andere Gerichte sehen nur 5-10 % als zulässige Minderungsquote an (LG Hamburg WM 1997, 432). Hier bedarf es konkreter Betrachtung im Einzelfall, vor allem die Größe des Balkons kann hier ausschlaggebend sein. Fließt das Wasser nach Regenschauern nicht ordnungsgemäß vom Balkon ab, so kann um 5 % gemindert werden (AG Lichtenberg, 15.10.2009, Az.: 103 C 138/09). Eine undichte Balkontür kann unter Umständen nur 1 % Minderung begründen (LG Berlin, 15.10.2010, Az.: 65 S 136/10).

Wohnfläche

Oft fällt dem Mieter erst nach längerer Zeit auf, dass seine Wohnfläche kleiner ist, als Mietvertrag vereinbart ist. Früher vertrat der BGH die Ansicht, dass eine Abweichung der tatsächlichen Quadratmeterzahl im Vergleich zu der im Mietvertrag angegeben Quadratmeterzahl erst ab 10 Prozent zur Minderung führen darf (BGH, 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06). Nach hiesiger Ansicht dürfte diese Rechtsprechung derzeit noch weiter Bestand haben. Ob der BGH hier zukünftig eine Änderung seiner Rechtsprechung vornimmt, bleibt abzuwarten. Auch der Gesetzgeber wird hier möglichweise aktiv werden. Der Vermieter kann sich nicht durch „ca.-Angaben“ vor einer Minderung wegen Flächenabweichung schützen (so wohl AG Gummersbach, 20. April 2009, Az.: 1 C 612/07).

Nachbarn

Hört der Nachbar oft sehr laut Musik oder wird dort oft gebrüllt, so kann eine Minderung von bis zu 20 % möglich sein (AG Bremen, 09.03.2011, Az.: 17 C 105/10). Vermietet ein Nachbar an wechselnde Feriengäste unter, sodass die Nutzung der Wohnung hotelähnlichen Charakter hat, kann eine Minderung von 10 % in Betracht kommen, wenn dadurch die eigene Wohnnutzung effektiv beeinträchtigt ist (AG Berlin-Mitte, 02.12.2009, Az.: 17 C 134/09). Prinzipiell kann jegliches Verhalten der Nachbarn zur Minderung führen, wenn dadurch der Gebrauch der Wohnung tatsächlich beeinträchtigt wird. 

Kündigung wegen zu hoher Minderung

Auch wenn es viele Entscheidungen über zulässige Minderungsquoten gibt, sollte man niemals zu hoch mindern. Nach der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2004 droht bei zu hoher Minderung die Kündigung (BGH, 04.02.2004 – VIII ZR 171/03). Es bietet sich daher oft an, wegen des Mangels mit der Mängelanzeige auch den Vorbehalt zur Mietzahlung zu erklären und die Miete zunächst in voller Höhe weiterzuzahlen. So gerät man nicht in Rückstand. Alsdann kann die Minderung auch rückwirkend klageweise geltend gemacht werden, wenn die Klage auf die überzahlten Mieten für die Zeit ab Vorbehaltserklärung eingereicht wird. Da Minderungstatbestände und Minderungsquoten so vielfältig sind, ist die Hinzuziehung eines Anwalts empfehlenswert. 

Schlusswort

Dieser Artikel soll lediglich eine erste Einführung in das Thema Mietmängel und Minderung darstellen. Letztlich ist jeder Sachverhalt individuell zu bewerten. Wichtig ist es vor allem, einen Mangel ggfs. unverzüglich anzuzeigen und die Zahlung der Miete zumindest unter Vorbehalt zu erklären. Die Ermittlung der genauen Minderungsquote sollte immer in Absprache mit dem Anwalt erfolgen. Selbstverständlich gibt das Gesetz dem Mieter das Recht, auch sofort ab Auftreten des Mangels einseitig die Miete zu mindern. Weil aber immer auch die Gefahr der verschuldet zu hohen Minderung droht, bietet sich die Beratung beim Rechtsanwalt an.

Mitgeteilt von 

Kranich/Pohland

Rechtsanwaltskanzlei Kranich