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Mängel – Minderung und Schadensersatz beim Wasserschaden

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1.
Schnell ist es passiert: ein Rohrbruch im Altbau oder auch die Unachtsamkeit des Nachbarn, der den Wasserhahn laufen lässt. Das Wasser läuft und läuft, beschädigt den gerade angeschafften Computer und auch der Teppich ist ruiniert und selbst verlegtes Parkett beginnt schon nach wenigen Tagen muffig zu riechen. Anschließend werden Trockengeräte aufgestellt, die mehrere Stunden am Tag laufen müssen und einen wahnsinnigen Lärm verursachen.

Aber in welcher Höhe ist die Miete gemindert und wann und von wem kann man Schadensersatz für die beschädigten Sachen verlangen?

Dabei ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass die Minderung kein Verschulden des Vermieters voraussetzt. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und ist gesetzlicher Ausdruck einer Risikoverteilung: wenn der Vermieter nicht 100 % leistet, dann soll er auch nicht 100 % Miete bekommen.

Schadensersatz hingegen setzt voraus, dass den Vermieter ein Verschulden trifft.

2.
Zunächst zur Minderung. Hier kommt es darauf an, welche Beeinträchtigungen den Mieter treffen.

Nach meiner Erfahrung ist es das „Schlimmste“ für die Mieter, wenn Trocknungsgeräte aufstellt werden, die dann stundenlang laufen. So sieht es auch die Rechtsprechung und spricht 80 % bei „2 Trocknungsgeräten und Abrücken der Möbel von der Wand“ zu (so Landgericht Köln, Urteil vom 29.03.2012; Az.: 1 S 176/11), das Amtsgericht Schöneberg hat sogar einmal 100 % zugesprochen (Urteil vom 10.04.2008, Az.: 109 C 256/07).

Bei optischen Beeinträchtigungen hingegen sieht die Rechtsprechung kaum eine Minderung als angemessen an, so hat das Landgericht Berlin 2004 entschieden, dass das Ablösen der Tapete im Flur eine Minderung von 0,5 % eintreten lässt und ein Wasserfleck vor dem Badezimmer nebst fehlenden Teppichleisten hat lediglich eine Mietminderung von 3 % zur Folge (so das Landgericht Berlin 1998).

Sofern Regenwasserpfützen im Kellergang stehen, ist dies nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin nicht so erheblich, dass dadurch eine Minderung eintritt. Sofern durch die Reparatur des Wasserschadens im Bad des Mieters dann verschiedenfarbige Fliesen vorhanden sind, ist eine Minderung von 5 % angemessen (Landgericht Kleve, Urteil vom 05.02.1991, Az. 6 S 285/90).

Im Übrigen richtet sich die Minderung nach dem Schweregrad der Beeinträchtigung. Ein Wasserschaden und eine durchfeuchtete Wand und Wasserschäden an der Decke im Wohn- und Schlafzimmer hat das Landgericht Berlin 1989 mit 20 % angesetzt, bei einer nassen Wohnung bei Schlagregen aufgrund undichter Fenster hat das Landgericht Berlin 1982 nur 5 % Minderung angesetzt. Die Durchfeuchtung des Teppichbodens nebst Tropfwasser durch die Decke hat das Amtsgericht Leverkusen 1979 mit einer Mietminderung von 50 % angesetzt. Sofern einzelne Zimmer dann gar nicht mehr benutzt werden können, kann dies entsprechend anteilig im Verhältnis zur gesamten Wohnung gesehen werden: ein unbenutzbares und einsturzgefährdetes Wohnzimmer wegen eines Wasserschadens war dem Amtsgericht Bochum (Urteil vom 28.11.1978, Az. 5 C 668/78) eine Minderung von 30 % wert.

3.
Nun zum Schadensersatz. Hier kommt es darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden an dem Schaden trifft. Sofern also z. B. der Wasserschaden auf einem Fehlverhalten eines anderen Mieters beruht (er hat vergessen den Wasserhahn zuzudrehen), so ist es nahezu ausgeschlossen, hier ein „Auswahlverschulden“ des Vermieters festzustellen. Dieser hätte ja erkennen können müssen, dass sein potentieller Mieter „so schusselig ist“, dass er (der Vermieter) damit rechnen musste, dass dieser eines Tages vergessen würde, den Wasserhahn zuzudrehen.


Ähnlich, aber nicht ähnlich aussichtslos, liegt der Fall bei einem Rohrbruch. Zwar besteht keine Vermieterpflicht zur turnusmäßigen Überprüfung der Sanitär- oder Elektroanlagen. Allerdings verstößt der Vermieter dann gegen Kontroll- und Überprüfungspflichten, wenn schon in der Vergangenheit entsprechende Vorfälle aufgetreten sind. Wenn also z. B. häufig Rohrbrüche auftreten, die auf Korrosion oder Verkrustung der Rohre zurückzuführen sind, besteht eine Überprüfungspflicht des Vermieters. Sie sehen, dass man im Einzelfall genau prüfen muss, wo und ab wann die Rechtsprechung entsprechende Vermieterpflichten annimmt, gerne berate ich Sie dazu!

Praxistipp:

Sofern Sie wertvolle Gegenstände in der Wohnung haben, schließen Sie eine Hausratsversicherung ab. Diese ist für genau diesen Fall gedacht. Am Eigentum des Mieters entsteht ein Schaden, den Vermieter trifft aber kein Verschulden. Sofern ein Rohrbruch vorliegt und bei Ihnen selbst bislang keiner aufgetreten ist, fragen Sie Ihre Nachbarn. Möglicherweise gibt es ja doch ein schon bekanntes „strukturelles“ Problem und Ihren Vermieter trifft doch ein Verschulden, auf jeden Fall aber bietet sich dann eine wesentlich bessere Ausgangslage, um mit dem Vermieter über eine für alle Seiten zufriedenstellende Lösung zu verhandeln.

Gerne beraten wir Vermieter und Mieter zu diesem Themenkreis. Gerade im laufenden Mietverhältnis liegt unser Schwerpunkt dabei auf dem Ansatz, eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.


Rechtstipp vom 13.07.2018
Aktualisiert am 16.07.2018
aus der Themenwelt Miete mindern bei Mängeln und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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