Maklerprovision bei Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus? Erfahrener Anwalt informiert über Rechtslage

Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht Eser, der seit 19 Jahren im Maklerrecht schwerpunktmäßig bundesweit tätig ist, erreichen immer wieder Fragen,  wann man eigentlich in rechtlicher Hinsicht von einem Einfamilienhaus oder einem Mehrfamilienhaus ausgehen kann. 

Bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses gilt nämlich zwingend der im Gesetz firmierte Halbteilungsgrundsatz § 656c BGB, siehe unten. Bei einem Mehrfamilienhaus nicht. 

Verstöße gegen die Gesetzeslage führen hierbei zu der Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung, so können zum Teil Zigtausend Euro zurückgefordert bzw. müssen erst gar nicht gezahlt werden.

Der Halbteilungsgrundsatz ist insoweit in § 656c BGB geregelt. Dort heißt es expilzit:

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

Von der Beantwortung dieser zentralen Frage, ob nämlich ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus vermittelt wird, kann es also davon abhängen, ob man überhaupt den Maklerlohn zu zahlen hat.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.03.2023:

So hat zum Beispiel das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 02.03.2023, Az. 2-17 O 64/22 entschieden, dass, ob ein "Einfamilienhauses" i.S.d. § 656c BGB vorliegt, sich nach dem von dem Käufer verfolgten und bei Vertragsschluss offengelegten Erwerbszweck bestimmt!

In dem dort entschiedenen Fall, hat das Landgericht Frankfurt am Main festgehalten, dass der Käufer aufgrund der unwirksamen Provisionsvereinbarung nicht verpflichtet ist, eine Maklerprovision zu zahlen und daher ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Provision in Höhe von 29.660,00 Euro besitzt.

Das Landgericht hat weiter ausgeführt, dass unter einem Einfamilienhaus nach Auffassung des Gesetzgebers ein Gebäude zu verstehen ist, „das in erster Linie zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient“ (BT-Drucks. 19/15827, 18). Unschädlich ist jedoch eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel eine Einliegerwohnung). Auf die rechtliche Ausgestaltung kommt es nicht an.

Nach den langjährigen Erfahrungen von Rechtsanwalt Eser kann es sich also durchaus lohnen, den abgeschlossenen Maklervertrag von einem spezialisierten Anwalt auf Richtigkeit prüfen zu lassen, da vielfach bestehende Vereinbarungen angreifbar sind und sogar bereits bezahlte Provisionen zurückverlangt werden können.

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