Mehrere offene Immobilienfonds in der Krise

In letzter Zeit wandten sich zahlreiche Anleger offener Immobilienfonds an die auf Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei CLLB Rechtsanwälte mit Standorten in München, Berlin und Zürich. Grund hierfür ist, dass diese Anleger ursprünglich meinten, mit dem Erwerb von Anteilen an offenen Immobilienfonds eine sichere Anlage getätigt zu haben, die es einem auch erlaubt, kurzfristig auf das investierte Kapital zugreifen zu können. Einige Immobilienfonds waren allerdings massiv von der Wirtschaftskrise betroffen und mussten die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Eine Schließung des Fonds erfolgt vor allen Dingen dann, wenn zu viele Anleger ihre Anteile zurückgeben wollen, der Fonds aber nicht über genügend finanzielle Mittel verfügt, um den Kunden den Rückgabepreis auszuzahlen.

Für die Dauer von maximal zwei Jahren kann ein offener Immobilienfonds geschlossen werden. In dieser Zeit versucht die Fondsgeschäftsführung, meist durch den Verkauf von Immobilien, liquide Mittel zu beschaffen. Ist dieses Bestreben allerdings nicht so erfolgreich, dass alle Anleger, die nach Wiedereröffnung von der Rückgabemöglichkeit Gebrauch machen möchten, ausbezahlt werden können, so bleibt der Fondsgeschäftsführung meist nichts anderes übrig, als den Fonds abzuwickeln.

Derzeit in Auflösung befinden sich, wie auch die Süddeutsche Zeitung in ihrer Ausgabe vom 17.10.2011 berichtet, der AXA Immoselect, der DEGI International, der DEGI Europa, der TMW Immobilien Weltfonds P, der Morgan Stanley P 2 Value, der DEGI Global Business und der KanAm US Grundinvest. Geschlossen sind derzeit der SEB ImmoInvest, der CS Euroreal A, der KanAm Grundinvest Fonds, der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europa, der AXA Immosolutions und der DEGI German Business.

Für die Anleger stellt sich daher die Frage, wie sie sich verhalten sollen. Im Falle einer Fondsschließung kann der Anleger seine Anteile nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben, sondern die Anteilsscheine allenfalls über die Börse - regelmäßig zu einem niedrigeren Kurs - verkaufen. Ob der Fonds dann wieder geöffnet wird oder abgewickelt werden muss, weiß der Anleger anfangs meist ebenfalls nicht.

Im Rahmen einer Fondsabwicklung und der damit einhergehenden Veräußerung der Immobilien werden an die Anleger üblicherweise in bestimmten Zeitabständen Zahlungen geleistet. Dies wird allerdings meist dazu führen, dass der Anleger weniger Geld erhält, als er ursprünglich an Erwerbskosten aufwandte.

Anleger, die sich schadlos halten wollen, sollen daher prüfen, ob ihnen nicht möglicherweise Ansprüche gegen Dritte, wie etwa Banken oder Anlageberater, zustehen, so Rechtsanwalt Alexander Kainz von der auf Kapitalmarktrecht spezialisierten Kanzlei CLLB Rechtsanwälte.

Wurde der Anleger beispielsweise im Rahmen der Anlageberatung nicht darauf hingewiesen, dass der Fonds Verlustrisiken zeitigt, dass eine Schließung des Fonds und sogar eine Liquidation möglich sind, so kann dies grundsätzlich einen Schadenersatzanspruch begründen. Daneben müssen die Berater regelmäßig über die den Beratungsinstituten zufließenden Rückvergütungen, die sog. kick-backs aufklären. Dies gilt zumindest dann, wenn die Anlageberatung durch Mitarbeiter einer Bank erfolgte.

„Die Fondsanleger sollten sich aber mit einer Prüfung möglicher Ansprüche nicht zu lange Zeit lassen", so Rechtsanwalt Kainz weiter. „Schadenersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung verjähren entweder gemäß § 37a WpHG a. F. stichtagsgenau drei Jahre nach Zeichnung oder drei Jahre zum Jahresende nach Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Unkenntnis der fehlerhaften Beratung."

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