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Miete, Kündigungsschutz, Mietminderung in der Corona-Krise
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Die Corona-Krise hat Auswirkungen auf alle Teile des gesellschaftlichen Lebens, damit auch auf die Mietverhältnisse.
Sowohl für Vermieter als auch Mieter stellen sich aufgrund der teilweise unklaren und sich wandelnden Rechtslage zahlreiche rechtliche und praktische Fragen rund um die Miete.
Mietzahlung
Sowohl Wohnraum- als auch Gewerbemieter sind grundsätzlich weiterhin verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Dem Mieter steht also kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter die monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, gerät er in Verzug. Die Folge kann sein, dass der Mieter Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (Verbraucher) sowie Schadensersatz zu leisten hat.
Treffen die Mietparteien eine Vereinbarung, nach welcher die Miete bis zu einem bestimmten Termin gestundet wird, kommt der Mieter mit seiner Leistung bis dahin nicht in Verzug.
Weiter steht dem Mieter bei Nichtleistung der Miete unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsschutz zu.
Kündigungsschutz
Gemäß Art. 5 § 2 des neuen Gesetzes wird die Möglichkeit zur Kündigung von Miet-und Pachtverhältnissen beschränkt. Wenn der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht allein aus diesem Grund kündigen.
Der Mieter hat allerdings den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der Covid-19 -Pandemie glaubhaft zu machen.
Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die fristlose als auch für die fristgerechte Kündigung. Mietparteien haben bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum aufgelaufenen Schulden zu begleichen.
Kündigungen aus anderen Gründen, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs oder wegen eines gravierenden Fehlverhaltens, sind weiterhin möglich.
Mietminderung
Gerade im Gewerbemietrecht stellt sich die Frage, ob eine Mietminderung berechtigt ist, wenn der Mieter Einnahmeausfälle hat.
Hier gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt ist, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, der deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Fehlende Einnahmen auf Mieterseite stellen jedoch keinen Mangel an der Mietsache dar. Eine Minderung aus diesem Grund ist folglich ausgeschlossen.
Auch die Erkrankung eines Bewohners des Hauses oder des Mieters selbst begründen in der Regel keinen Mietmangel. Sofern es keine anderslautenden behördlichen Anordnungen gibt, können alle Mieter ihre angemieteten Räumlichkeiten vertragsgemäß nutzen. Somit scheidet auch hier eine Mietminderung aus.
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