Mieten in Panama – häufig gestellte Fragen

Welches Gesetz regelt Mietverhältnisse in Panama und welche Institution überprüft deren Einhaltung?

Das Gesetz No. 93 vom 4. Oktober 1973 bildet die rechtliche Grundlage für Mietverhältnisse in Panama. Die Behörde, welche die Einhaltung dieses Gesetzes überprüft, ist das Wohnbauministerium von Panama (Ministerio de Vivienda – MIVI).

Gibt es einen gesetzlich geregelten Mietzins, gemäß Lage, Ausstattung, baulicher Zustand etc.? 

Nein, das Gesetz unterscheidet Regelungen für Mietverhältnisse abhängig vom Mietgegenstand und Höhe des Mietzins (Typ A wohnlich mit einem Mietzins bis 150 US-Dollar), nicht aber den Mietzins selbst. Dieser wird durch den freien Wettbewerb geregelt und schafft Angebote abhängig von der jeweiligen Nachfrage. 

Aufgrund dieser Tatsache empfehlen wir unseren Klienten, sich vor Vertragsunterzeichnung gut über die Mietpreise in bestimmten Wohngegenden zu informieren, da es leider eine geläufige Praxis in Panama ist, bei ausländischen Mietern die Preise etwas zu erhöhen.

Gibt es eine gesetzliche Definition für ein „möbliertes” und „teilmöbliertes” Haus?

Nein. Was das Gesetz allerdings vorgibt: Sollte das übergebene Mobiliar unzureichend oder inadäquat sein kann der Mieter, solange der Vertrag besteht, den Vermieter dazu auffordern dieses zu vervollständigen und geleistete Anzahlungen zu diesem Zweck zurückfordern. Aus diesem Grund definiert sich in der Praxis ein „möbliertes” Haus als solches das über „linea blanca” (Herd, Waschmaschine, Kühlschrank) und Wohnzimmermöbel, Betten, etc. verfügt. 

Ein „teilmöbliertes” Haus kann als solches betrachtet werden, das lediglich über einige der zuvor erwähnten Gegenstände verfügt. Nichtsdestotrotz kann nach Artikel 26 des Mietgesetzes rechtlich gegen den Vermieter vorgegangen werden, sollte die zur Verfügung gestellte Ausstattung nicht ausreichend sein.

Wie hoch ist üblicherweise die Kaution? Gibt es einen gesetzlich festgelegten Mindest- oder Höchstbetrag?

Artikel 23 des Mietgesetzes 93 besagt, dass eine Monatsmiete als Kaution hinterlegt werden soll. Diese Kaution wird nicht als laufende Mietzahlung verwendet, wirft keine Zinsen ab und wird beim Wohnbauministerium (Ministerio de Vivienda – MIVI) hinterlegt. Falls dies im Mietvertrag nicht festgelegt wurde, verwahrt der Vermieter die Kaution. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss diese ordnungsgemäß zurückgegeben werden. 

Es ist eine gängige Praxis in Panama, dass zum Zeitpunkt des Auszugs aus dem Mietobjekt der Mieter dem Vermieter anbietet die Kaution als letzte Monatsmiete zu verwenden, um so dem Mieter Zeit zu geben eine neue Unterkunft zu finden und umzuziehen.

Was passiert mit meiner Kaution? Wie kann ich sicherstellen, dass ich nach meinem Auszug meine Kaution vom Vermieter wieder zurückbekomme?

Der Vermieter muss (wenn Sie es nicht selbst machen) den unterschriebenen Mietvertrag innerhalb von 5 Tagen dem Wohnbauministerium (Ministerio de Vivienda – MIVI) vorlegen und in diesem Zusammenhang auch die Kaution hinterlegen (außer, es wurde diesbezüglich eine andere Vereinbarung getroffen). Nach dem Auszug können Sie Ihre Kaution beim Wohnbauministerium zurückverlangen. 

Sollte Ihr Vermieter dies nicht tun, können Sie ihn beim Wohnbauministerium melden. Vermieter, welche die Übergabe in dem vom Ministerium festgelegten Zeitraum nicht einhalten, können mit einer Strafe gleich dem zehnfachen Wert der zurückgehaltenen Summe sanktioniert werden.

Wird die Kaution auf ein Sparkonto eingezahlt, wie es in einigen europäischen Ländern üblich ist und anschließend mit Zinsen zurückbezahlt? 

Nein, die Kaution welche beim Wohnbauministerium einbezahlt wird oder direkt vom Vermieter verwaltet wird, gewinnt keine Zinsen. Die Summe wird der Generaldirektion für Vermietungen des Wohnbauministeriums übergeben, welche für deren Verwaltung und Kontrolle zuständig ist. 

Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution dem Mieter ausbezahlt, vorausgesetzt dass der Vermieter diese nicht reklamiert um Kosten für entstandene Schäden zu decken, welche sich nicht aus der üblichen Nutzung oder Abnutzung der Immobilie ergeben.

Wie ist der Ablauf um ein Haus in Panama zu mieten?

Es gibt viele Wege, um eine Wohnmöglichkeit in Panama zu mieten. Einer von ihnen, und gleichzeitig der Geläufigste, ist einen Immobilienmakler zu kontaktieren um ein geeignetes Objekt zu finden. Es existiert die Möglichkeit ein schriftliches Mietversprechen zu vereinbaren, wenn der Klient ein Objekt für sich „reservieren” möchte, bis der vorherige Mieter auszieht. All dies unterliegt dem freien Willen beider Parteien des Vertrags.

Wer bezahlt die Honorare des Immobilienmaklers und wie hoch sind diese üblicherweise? 

Wenn Sie einen Immobilienmakler engagiert haben um eine passende Unterkunft zu finden übernimmt der Eigentümer der Immobilien das Honorar des Maklers. Dieses entspricht üblicherweise einer Monatsmiete.

Was sollte ich bei Abschluss eines Mietvertrags in Panama beachten? 

Um einen Mietvertrag zu formalisieren und festzulegen, dass es sich um einen „Mietvertrag” über eine Immobilie zu wohnlichen Zwecken handelt, sollten folgende Punkte beachtet werden: 

1. Generelle Daten der Personen die den Vertrag unterzeichnen: vollständiger Name, Wohnsitz, Ausweisnummer (cédula oder Reisepass), Beruf, Familienstand etc. beider Parteien. 
2. Gegenstand des Vertrags (Beschreibung): Finca Nummer (Nummer der Immobilie im Grundbuch) und Lagecode. 
3. Beschreibung wofür die Immobilie verwendet wird (wohnliche Nutzung).
4. Festlegung des Mietzins.
5. Darstellung wie viele Personen in der Immobilie leben werden.
6. Pflichten des Vermieters.
7. Pflichten des Mieters. 
8. Kaution (gleichwertig zu einer Monatsmiete) die dem Vermieter zur Aufbewahrung übergeben wird. 
9. Klausel, in der die Kündigung des Vertrags durch den Mieter festgelegt wird, üblicherweise mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen. 
10. Vertragslaufzeit (In Panama gibt es im Gegensatz zu einigen europäischen Ländern keine unbefristeten Mietverträge.) Anmerkung: Der Mieter ist durch das Gesetz nicht verpflichtet das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, auch wenn der Vertrag eine Laufzeit über ein Jahr vorsieht. 

Gibt es eine gesetzlich festgelegte minimale oder maximale Laufzeit von Mietverträgen in Panama?

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, dass ein Mietverhältnis nicht unbefristet abgeschlossen werden kann. Um nicht als touristische Aktivität eingestuft zu werden, sieht der Gesetzgeber jedoch eine Mindestvertragsdauer von 45 Tagen vor. In der Praxis, wenn ein Mietvertrag jährlich verlängert wird, kann dies ohne zeitliche Begrenzung erfolgen.

Was sind meine Pflichten als Mieter? Was sind meine Rechte?

Ihre Rechte sind:

1. Der Vermieter muss eine Kopie des Mietvertrags innerhalb von fünf Tagen nach Vertragsunterzeichnung und natürlich die Kaution dem Wohnbauministerium vorlegen. 
2. Das Haus, in dem Sie wohnen, muss die gebührende Hygiene und Sicherheit, vorgeschrieben durch das Gesetz, wahren, um es zu einem sicheren Ort für Sie und Ihre Familie zu machen. 
3. Die Verlängerung des Vertrags, wenn dies so festgelegt wurde. 

Was nicht in Mietverträgen festgehalten werden kann:

1. Die Verpflichtung des Mieters, die Miete im Voraus zu bezahlen.
2. Die Verpflichtung eine zusätzliche Summe außer dem vertraglich festgelegten Mietzins zu bezahlen. 

Der Verzicht auf eines dieser Rechte ist nichtig, daher kann keine der Vertragsparteien, auch wenn eine schriftliche Verzichtserklärung, Verminderung, Verfälschung oder Abtretung der Rechte zum Schutz des Mieters in einem Mietvertrag oder anderen Vertrag festgehalten wird, dazu verpflichtet werden.

Ihre Pflichten sind:

1. Den Mietzins pünktlich zu bezahlen.
2. Die Immobilie so zu pflegen, als wäre es Ihre eigene. 
3. Die Immobilie nur zu wohnlichen Zwecken zu nutzen (außer es wurde etwas anderes vereinbart). 
4. Etwaige Störungen, widerrechtliche Inbesitznahme oder entstandenen Schäden an der gemieteten Immobilie sind dem Vermieter so rasch als möglich mitzuteilen. 

Was sind die Pflichten des Vermieters? Was sind seine Rechte? 

Der Vermieter ist verpflichtet:

1. Die gemietete Immobilie in einem angemessenen hygienischen und sicheren Zustand zu erhalten, gemäß den zuständigen gesetzlichen Vorschriften. 
2. Die notwendigen Reparaturarbeiten durchzuführen, um die gemietete Immobilie und deren Installationen in dem für die Nutzung vorgesehenen Zustand zu erhalten. 
3. Die Verlängerung und Vertretung des Mietvertrags laut den gesetzlich vorgeschriebenen Anordnungen einzuhalten. 
4. Dem Mieter die Immobilie für die gesamte Dauer des Vertrages zur freien Nutzung zu überlassen.
5. Die Beleuchtung und Reinigung der Gemeinschaftsflächen wie (Durch-)Gänge, (Haus-)Flure, Stiegen und Empfangshalle in Stand zu halten. 
6. Dem Wohnbauministerium eine Kopie des unterschriebenen Mietvertrages zukommen zu lassen und über etwaige Verlängerungen oder Änderungen zu informieren. 

Der Vermieter hat das Recht:

1. Den Mietzins zu den vertraglich festgehaltenen Stichtagen zu erhalten. 
2. Den Mietzins mittels direktem Einziehungsauftrag vom Gehalt des Mieters zu empfangen, gemäß der gesetzlich vorgesehenen Umständen und Formen. 
3. Die Zwangsräumung des Mieters in den gesetzlich dafür vorgesehenen Fällen und den daraus abgeleiteten Bestimmungen zu beantragen. 
4. Die Zahlung für Reparaturarbeiten von Schäden an der vermieteten Immobilie verursacht durch den Mieter einzufordern, wenn diese auf ihn zurück zu führen sind. 
5. Die Zahlung des Mietzins durch den „Fondo del Asistencia Habitacional” in den dafür vorgesehenen Fällen. 

Muss ich das Haus nach meinem Auszug ausmalen, oder bestimmte gesetzlich festgelegte Verbesserungsarbeiten durchführen? 

Das Mietgesetz sieht vor, dass der Mieter:

1. Die gemietete Immobilie in dem Zustand zurück geben muss, in dem sie ihm übergeben wurde, und sich verantwortlich macht für die Schäden, welche durch seine Schuld oder Nachlässigkeit entstanden sind, wobei die Kosten für deren Reparatur ihm zu Lasten gelegt werden. 
2. Die Durchführung dringender oder notwendiger Reparaturarbeiten der gemieteten Immobilie dulden muss.
3. Die gemietete Immobilie in dem Zustand zurück geben muss, in der er sie erhalten hat, ausgenommen Schäden die der übliche Nutzung und zeitlich Abnutzung zugeschrieben werden können. 

Das bedeutet, dass Sie die gemietete Immobilie in der Form übergeben müssen, in der Sie Ihnen übergeben wurde. Deshalb empfehlen wir unseren Klienten bei der Übergabe Fotos des Objekts zu machen, und dies im Mietvertrag festzuhalten, um Aufschluss auf die mögliche Frage zu geben, in welchem Zustand sich die Immobilie zu Beginn des Mietverhältnisses wirklich befunden hat. 

Was sollte ich beachten, wenn ich eine Immobilie miete? Welche Vorkehrungen sollte ich treffen? 

1. Vergewissern Sie sich, dass der Vermieter auch wirklich der Eigentümer der Immobilie ist. 
2. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Mietpreise in der Wohngegend um sicher zu stellen, dass der verlangte Mietzins auch gerechtfertigt ist. 
3. Lernen Sie Ihre zukünftige Wohngegend kennen, Ihre Nachbarn, Einkaufszentren, nächstgelegene Krankenhaus, Supermärkte in Ihrer Nähe, Polizeistation, Feuerwehr etc. 
4. Verhandeln Sie den Vertrag im Guten von beiden Seiten, Mieter und Vermieter. 
5. Vereinbaren und besprechen Sie alles bevor Sie einen Vertrag unterschreiben der Sie gegenüber dem Vermieter verpflichtet. 
6. Beauftragen Sie einen Anwalt Ihres Vertrauens, der Sie ehrlich berät und die Verhandlungen für Sie führt, um zukünftige Probleme und Missverständnisse zu vermeiden.