Mieter 6 Monate im Ausland - kann er deswegen die Betriebskosten um 50 % kürzen?

Kürzlich erreichte mich die Frage eines Vermieters, wonach sein Mieter im letzten Abrechnungsjahr sechs Monate im Ausland war und er der Ansicht ist, dass er deshalb nur 50 % der Betriebskosten zu zahlen hätte. Das ist falsch.

Nutzt ein Mieter seine Wohnung wegen eines Auslandsaufenthalts nicht, handelt es sich um seine persönliche Angelegenheit. Der Vermieter hat nur dann die Betriebskosten (anteilig) zu tragen, wenn die Wohnung leer steht. Ist die vermietete Wohnung aber nur vorübergehend unbewohnt, handelt es sich nicht um eine leer stehende Wohnung, mit der Folge, dass der Vermieter die Betriebskosten zahlen muss. Solange der Mieter seine Wohnung nicht aufgibt, muss er die dafür anfallenden Nebenkosten bezahlen.

Mietvertrag und Abrechnungsmaßstab bleiben unverändert bis zum Ende des Mietvertrages. 

Auch wenn der Mieter sich für eine längere Zeit im Ausland aufhält, ändert das nichts an seiner vertraglichen Verpflichtung, die Miete und ebenso die Betriebskosten zu bezahlen. Er kann weder die Vorauszahlungen einstellen, noch die Kaltmiete kürzen. Auch der Verteilerschlüssel, Umlageschlüssel ändert sich durch den Auslandsaufenthalt nicht. Ist eine Umlage nach Wohnfläche, also Quadratmeterfläche oder Miteigentumsanteile (MEA) vereinbart, bleibt es trotz Abwesenheit des Mieters bei dieser Aufteilung. Aber auch bei einer Verteilung nach Personenzahl oder Wohneinheiten gilt der vereinbarte Umlageschlüssel fort, bis zum Ende des Mietvertrages.

Dem Vermieter ist eine Differenzierung zwischen anwesenden und abwesenden Mietern kaum möglich. Denken Sie bitte auch daran, wie soll der Vermieter abrechnen, wenn etwa einer der Mieter regelmäßig einige Tage die Wohnung nicht benutzt (so z.B. bei einem Wochenendheimfahrer) oder wenn ein anderer Mieter öfter mal Besucher empfängt, die ein paar Tage bleiben. Auch hier bleibt der Besuch bei der Betriebskostenumlage unberücksichtigt.

In diesen Fällen kommt die Frage auf, ob das gerecht sei. Hierzu kann ich nur auf die Rechtsprechung des BGH hinweisen. Der BGH vertritt hier eine klare Meinung, wonach es eine absolute Gerechtigkeit bei der Betriebskostenumlage nicht gibt, sondern gewisse Ungenauigkeiten hinzunehmen sind. Neben der Gerechtigkeit sind auch Gesichtspunkte der Umsetzung und Praktikabilität zu berücksichtigen.