Schlüsselübergabe: Kritischer Augenblick für Mieter und Vermieter

So klein ein Schlüssel ist – so groß kann der Ärger werden, wenn der Mieter ihn verliert oder beim Auszug nicht wieder an den Vermieter abgibt. Man sollte daher rechtzeitig klären, wie viele Schlüssel bzw. Schlüsselsätze der Mieter beim Einzug erhält, was bei Schlüsselverlust passiert und wann wie viele Schlüssel beim Auszug an den Vermieter auszuhändigen sind. Lesen Sie außerdem, welche Rechte Sie haben, wenn Ihr Vermieter Ihnen die Schlüssel nicht rechtzeitig übergibt oder Schlüssel zurückbehält.

Schlüsselübergabe beim Einzug

Gemäß § 535 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter seinem Mieter die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen. Um eine Wohnung dementsprechend nutzen zu können, benötigt man aber gezwungenermaßen auch die dazugehörigen Schlüssel. Hierzu gehören nicht nur Haus- bzw. Wohnungsschlüssel, sondern die Schlüssel für alle Räume, die laut Vertrag vom Mieter benutzt werden dürfen – also z. B. für den Kellerraum, den Fahrradkeller, den Briefkasten, das Dachbodenabteil oder die Garage –, sog. Schlüsselsatz. 

Wie viele Schlüssel müssen übergeben werden?

Einem Single, der allein in die Wohnung zieht, sollten zumindest zwei Schlüsselsätze übergeben werden, damit er einen z. B. Verwandten, Freunden oder der Putzfrau Reinigungskraft überlassen kann. Ansonsten gilt, dass die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel von der Anzahl der Wohnungsbewohner abhängt.  

Wenn beispielsweise zwei Eltern und ihre beiden schulpflichtigen Kinder in die Räumlichkeiten ziehen, hat der Vermieter vier Wohnungs- bzw. Hausschlüssel zu übergeben. Weitere Schlüssel – etwa für die Putzfrau Reinigungskraft, den Postboten oder eine Pflegehilfe bzw. Tagesmutter – kann der Mieter zwar verlangen, er muss aber für deren Herstellungskosten gegebenenfalls selbst aufkommen. Grundsätzlich sollte bereits vor Übergabe der Schlüssel im Mietvertrag festgehalten werden, wie viele Schlüssel der Mieter erhalten soll. 

Vermieter übergibt Schlüssel nicht – was nun?

Wartet der Mieter nach Vertragsschluss vergeblich auf die Schlüssel, hat er logischerweise keinen Zugriff auf die angemieteten Räumlichkeiten. Darin ist ein Mangel zu sehen – der Mieter kann deshalb unter anderem die Miete eventuell bis auf null mindern, zunächst abmahnen und bei weiterem Vorenthalten der Schlüssel sogar fristlos kündigen und/oder nach § 536a BGB unter Umständen Schadenersatz verlangen. 

Im Mietverhältnis: Was gilt bei Verlust, Zweitschlüsseln und Co.?

Nicht nur beim Einzug des Mieters kommt es wegen Schlüsseln zu Problemen. Auch während der Dauer des Mietverhältnisses geraten sich die Mietvertragsparteien wegen des kleinen Gegenstands oft in die Haare. 

Zweitschlüssel beim Vermieter?

Immer wieder behalten Vermieter einen Zweitschlüssel zu ihrer Wohnung. Das ist allerdings verboten. Mieter müssen alle Schlüssel, die es zu den angemieteten Räumlichkeiten gibt, erhalten. Zwar ist es verständlich, dass Vermieter ab und zu einen Blick in die Wohnung werfen wollen – sie dürfen sich aber nicht eigenmächtig Zutritt verschaffen. Schließlich üben nicht sie, sondern allein die Mieter das Hausrecht an der Wohnung aus. Vermietern steht lediglich ein sog. Besichtigungsrecht zu. Lesen Sie mehr zum Thema „Besichtigungsrecht“ in unserem Rechtstipp „Wann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht?“ 

Erfährt der Mieter, dass der Vermieter noch über einen Zweitschlüssel verfügt, kann er unter Umständen fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen, z. B. wenn die Miete für die neue Wohnung höher ist. Wird der Vermieter sogar in flagranti beim eigenmächtigen Betreten der Wohnung erwischt, kann der Mieter ihn wegen Hausfriedensbruchs nach § 123 Strafgesetzbuch (StGB) anzeigen. 

Dürfen Mieter Schlösser austauschen?

Wie bereits erläutert, übt der Mieter das Hausrecht aus. Er darf daher während des Mietverhältnisses Änderungen an der Wohnung vornehmen, z. B. eine nicht-tragende Wand einreißen, um aus zwei kleinen Zimmern ein großes zu machen, jede Wand in einer anderen Farbe streichen oder auch sämtliche Türschlösser seiner Wohnung austauschen. 

Allerdings ist zu beachten, dass diese Änderungen beim Auszug des Mieters aus der Wohnung wieder beseitigt werden müssen. Der Mieter sollte daher die alten Schlösser nach deren Austausch nicht entsorgen, sondern aufheben, um sie vor seinem Auszug wieder einbauen zu können und die Wohnung in denselben Zustand wie zu Beginn des Mietverhältnisses zu versetzen. Anderes kann natürlich gelten, wenn sich die Mietvertragsparteien darauf einigen, dass die neuen Schlösser nicht entfernt werden müssen. 

Was tun bei Verlust der Schlüssel?

Jeder Mieter sollte immer gut auf seine Wohnungs- bzw. Hausschlüssel aufpassen. Verliert er seine Schlüssel – oder werden sie gestohlen –, kann das nämlich sehr teuer für ihn werden. Der Mieter sollte seinen Vermieter unverzüglich über den Verlust informieren. Der kann und wird wohl im Regelfall die Schlösser austauschen, um zu verhindern, dass ein unehrlicher Schlüsselfinder seine Chance nutzt und sich mit dem Fundstück Zutritt zur Wohnung verschafft. 

Die Kosten für den Austausch der Schlösser oder gar der ganzen Schließanlage kann der Vermieter aber nur unter bestimmten Voraussetzungen vom tollpatschigen Mieter erstattet verlangen. So muss dieser den Schlüsselverlust zu vertreten haben. Das wäre etwa der Fall, wenn er den Schlüssel sichtbar in einem der Öffentlichkeit zugänglichen Raum liegen lässt und ein Langfinger somit leichtes Spiel hat. Eine etwaige Mietvertragsklausel, die den Mieter unabhängig von seinem Verschulden am Schlüsselverlust zur Zahlung der Kosten für ein Austauschschloss verpflichtet, ist unwirksam, vgl. Amtsgericht (AG) Spandau, Urteil v. 20.12.2012, Az.: 6 C 546/12. 

Ein Kostenerstattungsanspruch des Vermieters besteht ferner nur, wenn aufgrund des Schlüsselverlusts die Gefahr einer missbräuchlichen Nutzung besteht und der Vermieter die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat (BGH, Urteil v. 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13). Lesen Sie mehr zum Thema Schlüsselverlust in unserem Rechtstipp „Schadensersatz nach Schlüsselverlust?“

Übrigens: Ist der Schlüssel nicht verloren gegangen, sondern abgebrochen, muss der Vermieter – der die Mietsache und damit auch den dazugehörigen Schlüssel in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat – neue Schlüssel zur Verfügung stellen. Das gilt aber nur, wenn der Mieter die Beschädigung nicht selbst verursacht hat, sondern z. B. Materialermüdung für den Bruch verantwortlich war (AG Halle, Urteil v. 17.03.2009, Az.: 93 C 4044/08).

Schlüsselübergabe beim Auszug

Besonders viele Probleme im Zusammenhang mit der Schlüsselfrage ergeben sich beim Ende des Mietverhältnisses. Gemäß § 546 I BGB muss die Mietsache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses an den Vermieter zurückgegeben werden. Zur Wohnungsübergabe gehört es auch, sämtliche Schlüssel an den Vermieter auszuhändigen. 

Übrigens: Mieter dürfen während des Mietverhältnisses selbst Schlüssel nachmachen lassen. Dann müssen sie ihren Vermieter aber darüber unterrichten, damit er weiß, wie viele Schlüssel existieren und ihm beim Auszug des Mieters zu übergeben sind. Will der Vermieter die zusätzlichen Schlüssel und die bei deren Anfertigung entstandenen Kosten nicht übernehmen, müssen sie durch den Mieter zerstört werden. 

Eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe liegt allerdings nicht vor, wenn die Schlüssel einem Nachbarn oder einer sonstigen unberechtigten Person übergeben werden. Voraussetzung ist nämlich, dass der Vermieter von der Wohnungsaufgabe Kenntnis erlangt. Erst dann beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche für z. B. Beschädigungen an der Wohnung zu laufen, vgl. § 548 BGB. Schließlich muss der Vermieter erst einmal die Möglichkeit bekommen, sich über den Zustand der Wohnung zu informieren, um zu wissen, ob er Ansprüche gegen seinen früheren Mieter geltend machen kann. 

Aber Achtung: Das kann er bereits dann, wenn ihm nicht alle Schlüssel übergeben werden, sondern nur einer. Bereits damit hat er Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung sowie Zugriff auf die Räumlichkeiten. Werden aber noch Schlüssel zurückbehalten, kann der Vermieter unter Umständen eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen – der Mieter kann die Wohnung schließlich noch immer betreten und nutzen, weshalb er dafür auch noch „Miete“ zahlen muss. 

Tipp: Bereits im Übergabeprotokoll zu Beginn und Ende des Mietverhältnisses und eventuell im Mietvertrag sollte die Anzahl der übergebenen Schlüssel festgehalten werden. Damit ist beiden Parteien klar, wie viele Schlüssel abgeliefert werden müssen. Streit bei der Wohnungsübergabe kann so vermieden werden. Beschäftigen Sie weitere Fragen zum Thema „Wohnungsübergabe“? Dann lesen Sie unseren Rechtstipp „Mietrecht: Streit bei der Wohnungsübergabe muss nicht sein“. 

Endet das Mietverhältnis mit der Schlüsselübergabe?

Viele Betroffene versuchen schon vor Ablauf der Kündigungsfrist, aus dem alten Mietvertrag herauszukommen. Spätestens mit der Schlüsselübergabe und Wohnungsabnahme durch den Vermieter muss der Mietvertrag doch beendet sein, oder etwa nicht? 

Vorzeitige Wohnungsabnahme durch den Vermieter: In einem vom Landgericht (LG) Wuppertal entschiedenen Fall hatte eine Mieterin ihre Wohnung ordentlich gekündigt und war ausgezogen (Urteil v. 05.11.2015, Az.: 9 S 69/15). 

Es fand schließlich die Wohnungsabnahme statt, bei der auch sämtliche Schlüssel an die Vermieter zurückgegeben wurden. Nach der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist lief das Mietverhältnis allerdings noch rund einen Monat weiter. Einen Aufhebungsvertrag über eine frühere Beendigung hatten die Parteien nicht abgeschlossen. Vielmehr hatte der Vermieter zwei Monate zuvor per E-Mail ausdrücklich erklärt, dass er keinen Grund für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags erkennen könne. Trotzdem weigerte sich die ehemalige Bewohnerin für den letzten Monat die vertraglich vereinbarte Miete zu bezahlen. Sie betrachtete das Mietverhältnis wegen der vorzeitigen Abnahme und Rückgabe der Wohnung als beendet. So mussten über den Fall schließlich das Amtsgericht (AG) und in der Berufung das LG Wuppertal entscheiden. 

Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter jederzeit auf eine Vertragsauflösung einigen. Dazu ist keine Schriftform oder sonst ausdrückliche Vereinbarung notwendig. Auch schlüssiges Verhalten, so wie hier Wohnungsabnahme und Schlüsselrücknahme, kann unter bestimmten Umständen für die Annahme eines Mietauflösungsvertrags genügen. Für eine solche konkludente Vereinbarung muss aber schon deutlich zum Ausdruck kommen, dass hier etwas rechtlich Relevantes passieren soll. Davon könnte man beispielsweise bei Rückzahlung oder Abrechnung der Kaution ausgehen. Theoretisch kann auch die Wohnungsabnahme und Schlüsselrückgabe genügen. In diesem Fall allerdings hatte der Vermieter zuvor schon eindeutig erklärt, dass er keiner Vertragsauflösung zustimmen wolle. Daher kann später nicht einfach so davon ausgegangen werden, dass er seine Meinung geändert habe – trotz des Termins zur Rücknahme von Wohnung und Schlüsseln. 

Wohnungsabnahmen finden oft bereits Tage oder Wochen vor dem formalen Mietvertragsende statt. Schließlich muss ein Termin gefunden werden, der beiden Vertragsparteien passt, und das kann nicht immer der Monatsletzte sein. Die Pflicht des ehemaligen Bewohners zur Mietzahlung besteht aber im Zweifel noch bis zum Ende der Kündigungsfrist weiter. Allein durch Räumung und Rückgabe der Wohnung ist ein Mietverhältnis noch nicht beendet. Die vorzeitige Auflösung von Mietverträgen ist allerdings jederzeit möglich, wenn sich beide Parteien tatsächlich darüber einig werden.

(ADS; VOI)