Mieter lässt Handwerker nicht in die Wohnung – trotzdem Mietminderung?

Der Sachverhalt:

Die beklagten Mieter mieteten im Jahr 1998 die streitgegenständige Wohnung von einer Rechtsvorgängerin der Klägerin. Ab dem Jahr 1999 minderten die Mieter die Miete wegen zahlreichen Mängeln an der Wohnung und führten mehrere Verfahren gegen die Rechtsvorgängerin der Klägerin (Urteile teilweise rechtskräftig, teilweise Rechtsstreits noch anhängig). Auch gegenüber der jetzigen Vermieterin (Klägerin) zahlten sie nur die geminderte Miete und beriefen sich dabei neben der Mietminderung auch auf ihr Leistungsverweigerungsrecht, § 320 BGB. Die Mieter weigerten sich, die Mangelbeseitigung durch den vom Vermieter beauftragten Handwerker zu dulden. Sie beriefen sich darauf, das mit dem vorherigen Vermieter noch ein Rechtsstreit wegen Mängel an der Mietsache anhängig war. Wegen der dortigen Beweiserhebung, zur Beweissicherung, seien sie zu einer Duldung der Mängelbeseitigung nicht verpflichtet. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin und erhob Räumungsklage.

Die Entscheidung:

Der BGH hielt die Klage für begründet. Die Mieter konnten sich nicht mehr auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen, weil sie die Mangelbeseitigung verweigert haben.

Das Leistungsverweigerungsrecht, welches neben der Mietminderung bestehen kann, dient dem Zweck, Druck auf den Vermieter auszuüben und ihn zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Wenn dieser Zweck nicht mehr erreicht werden kann, entfällt auch das Leistungsverweigerungsrecht. Dieses endet nicht nur, wenn der Mangel beseitigt wird oder das Mietverhältnis beendet wird, sondern auch dann, wenn die Mieter sich weigern, die Mangelbeseitigung zu dulden. In all diesen Fällen konnte das Leistungsverweigerungsrecht seine Funktion nicht mehr erfüllen.

Auch eine Verweigerung der Mangelbeseitigung wegen des anhängigen Rechtsstreits mit der Rechtsvorgängerin der Vermieterin sei nicht zulässig. Die Mängel hätten auch im Falle ihrer Beseitigung, beispielsweise durch Fotos oder das Zeugnis der mit der Mangelbeseitigung befassten Handwerker, bewiesen werden können.