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Mieter lässt Handwerker nicht in die Wohnung – weiterhin Mietminderung?
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Der Fall:
Der Mieter macht Mietminderungen wegen Mängeln geltend, lässt aber die Handwerker nicht in die Wohnung.
Das Gericht:
Der Vermieter bekommt Recht. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht entfällt in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung“ erhalten will.
Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB erfüllt den Zweck, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten und kann deshalb redlicherweise nicht mehr ausgeübt werden, sondern entfällt, wenn dieser Zweck verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht, wenn der Mieter dem Vermieter beziehungsweise den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert. In all diesen Fällen kann das Zurückbehaltungsrecht die Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten, offensichtlich nicht mehr erfüllen. Die zurückbehaltenen Beträge wer-den in ihrer Gesamtheit grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig.
Kopinski-Tipp:
Handwerker bzw. mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragte Personen müssen in die Wohnung gelassen werden. Ansonsten erlischt das Minderungsrecht und die ab diesen Zeitpunkt zurückbehaltenen Beträge müssen in ihrer Gesamtheit zu-rückbezahlt werden.
S.a. BGH, 21.08.2018, Az.: VIII ZR 188/16
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