Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

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Der zulässige Umfang von Modernisierungsmieterhöhungen: Darf der Vermieter alle Kosten einer Modernisierungsmaßnahme umlegen?

Wegen Modernisierungsmaßnahmen darf der Mieter die Miete erhöhen. Die Voraussetzung: Eine den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechende Modernisierungsankündigung und die Tatsache, dass die angekündigten Maßnahmen tatsächlich Modernisierungsmaßnahmen (und nicht etwa modernisierende Instandsetzungsarbeiten) sind. Waren diese Voraussetzungen erfüllt, konnte die Miete entsprechend der gesamten Kosten der Maßnahme nach einem bestimmten Schlüssel erhöht werden - und dies zum Teil nicht zu knapp. Bereits vor einigen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08, einschränkend eingegriffen.

Wenn der Vermieter bei der Auftragsvergabe Firmen bevorzugt, die zu überhöhten Preisen arbeiten, kann er die dadurch entstehenden Mehrkosten nicht in der Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umlegen.Der BGH hat die Modernisierungsmieterhöhung nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich unterlegen. Dem Mieter - so der BGH - darf das Risiko unwirtschaftlicher Auftragsvergaben durch den Vermieter nicht auferlegt werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Prüfen Sie bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung immer, ob die Modernisierung überhaupt rechtzeitig angekündigt wurde, ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt (oft werden notwendige Instandsetzungen als Modernisierung verkauft, weil z. B. noch eine Fassadendämmung hinzugefügt wurde) und ob die in Ansatz gebrachten Kosten für die Handwerkerleistungen auch angemessen sind (s. o.).

Fachanwaltstipp Vermieter: Prüfen Sie vor Auftragsvergabe, ob die im Kostenvoranschlag der Handwerkerfirma aufgeführten Kosten auch angemessen sind. In jedem Fall sollte man mehrere Kostenangebote einholen, um sich später gegen den Vorwurf, überhöhte Kosten in Ansatz gebracht zu haben, verteidigen zu können.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte


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