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Mieterhöhung: Zu alter Mietspiegel kann keine Mieterhöhung aufgrund des Mietspiegels begründen

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Der BGH hat mit dem Urteil vom 9. Oktober 2019, Aktenzeichen VIII ZR 340/18, festgestellt, dass ein Mieterhöhungsverlangen, welches mit einem 20 Jahre alten Mietspiegel begründet wurde, mangels Informationsgehalt für dessen Durchsetzung ungeeignet ist. Der Vermieter kann in einem solchen Fall die Mieterhöhung nicht aufgrund des Mietspiegels geltend machen. Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist mangels Formwirksamkeit abzulehnen.

Vermieter wünscht Duldung zur Mieterhöhung

Die Parteien stritten um die Verpflichtung einer Zustimmung zur Mieterhöhung in Höhe von 60 €. Der Vermieter übersandte dem Mieter ein Schreiben in welchem der Vermieter bekundete, dass eine Mieterhöhung nach Mietspiegel erfolgen solle. Anbei sandte der Vermieter zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mietspiegeltabelle aus dem Jahr 1998. Die angegebenen Mietpreise waren in Deutschen Mark ausgewiesen und müssten erst in Euro umgerechnet werden, um das Mietverlangen deutlich zu machen.

Sinn und Zweck der Begründung nicht ausreichend

Das Gericht verwies zunächst darauf, dass es gem. § 558 Abs. 4 Satz 2 BGB grundsätzlich erlaubt sei, auch veraltete Mietspiegel für die Berechnung einer Mieterhöhung heranzuziehen, allerdings nur dann, wenn eine entsprechend aktuelle Mietspiegeltabelle nicht vorhanden ist. Sinn und Zweck der Regelung, dass der Mieter eine Begründung zur Mieterhöhung mitgeteilt bekommen muss, ist, dass der Mieter leicht ohne gerichtliche Hilfe erkennen können soll, ob eine Mieterhöhung begründet oder unbegründet ist.

Mieter kann mit veraltetem Mietspiegel nicht erkennen, ob die Erhöhung berechtigt ist oder nicht

Mit einem derart veralteten Mietspiegel ist dieses Formerfordernis aber nicht gegeben. Es müssen zusätzlich zum Erhöhungsverlangen, Tatsachen dargelegt werden, welche zumindest im Ansatz erkennbar machen, warum und auf welcher Grundlage der Vermieter die Miete schlussendlich erhöht. Das Gericht kam zu der Überzeugung: Der Mieter kann mit dem beigefügten Mietspiegel aus dem Jahr 1998 gerade nicht erkennen, ob die Erhöhung berechtigt ist oder nicht.

Wohnwerterhöhende Faktoren von vor 20 Jahren könnten heute belanglos sein

Verschiedene bei der vor 20 Jahren ermittelte Merkmale könnten heutzutage in Mietwohnungen standardisiert worden sein und sollten nicht mehr in eine Mieterhöhung mit einberechnet werden. Auch weitere wohnwerterhöhende Merkmale, wie die einer besonders vorteilhaften Wohnlage, könnten möglicherweise durch den Wandel der Umgebung über den Zeitraum von 20 Jahren im Jahr 2019 nicht mehr vorliegen. Ein solch veralteter Mietspiegel ist demnach für eine aufschlussreiche Begründung für den Mieter nicht mehr von Belang.

Fazit:

Die Klage des Vermieters hatte bereits in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit dem Urteil bestätigte der BGH die Vorinstanzen und stellt klar: Eine Mieterhöhung kann nicht mit stark veralteten Mietspiegeltabellen begründet werden – ein Mietspiegel von vor 20 Jahren lässt sich nicht auf die heutige Wohnungslage übertragen. Es ist wichtig zu erkennen, dass im Jahre 1998 andere wohnwerterhöhende Merkmale in Wohnungen herangezogen werden konnten als im Jahr 2019.

Tipp für Mieter:

Sollten Sie also eine Mieterhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhalten, sollten Sie zunächst prüfen, ob der Mietspiegel nicht bereits stark veraltet ist. Ein veralteter Mietspiegel ist mangels Informationsgehalt nicht geeignet, um eine Mieterhöhung formal zu begründen. Hierbei könnte im Einzelfall bereits ein Mietspiegel mit einem Alter von mehr als 4 Jahren als veraltet gelten.

Tipp für Vermieter:

Liegen Ihnen für Ihre Mietobjekte lediglich stark veraltete Mietspiegel vor, stellt dies Vermieter vor ein Problem. Sie benötigen zwingend eine rechtlich wasserdichte Grundlage, um ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begründen.

Sollten Sie als Vermieter eine Mieterhöhung planen, wäre es möglich, die Miete von mindestens drei anderen Vergleichsobjekten anzugeben. Wichtig ist hierbei, dass die Vergleichsobjekte zurzeit vermietet sind und in unmittelbarer Umgebung zu Ihrem Wohnobjekt liegen. Notfalls können Sie auch einen Sachverständigen beauftragen, um Probleme bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens zu vermeiden.

Auch wenn Ihr Verlangen zunächst mit einem veralteten Mietspiegel begründet wurde, sollten Sie die Zustimmungsfrist abwarten und nach dessen Ablauf mit einem aktualisierten Mietspiegel erneut ein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter übersenden.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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