Mietkaution nicht gezahlt? Wann eine Kündigung droht!

Wann führt eine nicht gezahlte Kaution zur Kündigung?

Das Landgericht Itzehoe (Az. 9 S 28/23) hat klargestellt, dass die Nichtzahlung einer Mietkaution ein gewichtiger Grund für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses sein kann. Laut § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt bereits eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung, um das Vertragsverhältnis zu beenden. Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit gegen Schäden oder ausstehende Zahlungen – sie ist ein essenzieller Bestandteil des Mietvertrags. Wird sie nicht rechtzeitig geleistet, liegt ein Verstoß vor, der die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigt.

Was passiert, wenn die Kaution nicht rechtzeitig gezahlt wird?

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter vereinbart, die Kaution in drei Raten zu zahlen, was gesetzlich in § 551 Abs. 2 BGB verankert ist. Keine der Zahlungen erfolgte fristgemäß, und auch auf mehrfache Mahnungen reagierten die Mieter nicht. Zwar räumt § 551 BGB Mietern das Recht ein, die Kautionszahlung zurückzuhalten, wenn der Vermieter kein insolvenzfestes Konto bereitstellt. Allerdings muss dieses Zurückbehaltungsrecht vor einer Kündigung ausdrücklich geltend gemacht werden. Dies unterblieb hier, weshalb das Gericht zugunsten des Vermieters entschied.

Ist eine Abmahnung vor der Kündigung erforderlich?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung keine Abmahnung erforderlich. Sie kann jedoch eine wichtige Rolle spielen, da sie das Verhalten des Mieters in ein besonders negatives Licht rückt, wenn dieser die Abmahnung ignoriert. Im Fall vor dem LG Itzehoe hatten die Vermieter die Mieter mehrfach zur Zahlung der Kaution aufgefordert. Diese Aufforderungen wurden sowohl per Post als auch persönlich übergeben. Das Gericht bewertete die fortgesetzte Zahlungsverweigerung als klare Vertragsverletzung.

Reicht die Nachzahlung der Kaution, um die Kündigung abzuwenden?

Eine nachträgliche Zahlung der Kaution hebt eine ordentliche Kündigung nicht automatisch auf. Im Urteil stellte das LG Itzehoe fest, dass das Nachholen der Kautionszahlung zwar ein Mitwirkungsdefizit der Mieter beseitigt, jedoch keine rechtlichen Auswirkungen auf die Wirksamkeit der zuvor ausgesprochenen Kündigung hat. Insbesondere bei einer ordentlichen Kündigung findet das sogenannte "Schonfristrecht" (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) keine Anwendung.

Welche Pflichten hat der Vermieter bei der Mietkaution?

Vermieter sind verpflichtet, die Kaution getrennt von ihrem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen. Versäumt ein Vermieter dies, kann der Mieter die Zahlung verweigern. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter das Konto ausdrücklich einfordert und sein Zurückbehaltungsrecht rechtzeitig geltend macht. Andernfalls kann der Vermieter weiterhin auf Zahlung bestehen.

Wie können Konflikte rund um die Mietkaution vermieden werden?

Um Streitigkeiten zu verhindern, sollten beide Parteien ihre Rechte und Pflichten genau kennen:

• Mieter sollten bei fehlenden Informationen zum Kautionskonto den Vermieter schriftlich auffordern, ein insolvenzfestes Konto anzugeben. Gleichzeitig ist es ratsam, sich schriftlich abzusichern, wenn ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wird.
• Vermieter sollten sicherstellen, dass alle Anforderungen an die Kautionsverwaltung erfüllt sind, und Mieter rechtzeitig über ihre Pflichten informieren.

Ein frühzeitiger Dialog zwischen Mieter und Vermieter kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.