Mietminderung wegen des Coronavirus?

Dieser Tage beschäftigt uns alle das Coronavirus und seine Auswirkungen. Das schließt auch rechtliche Überlegungen mit ein. Gerade Gewerbetreibende, die von den staatlich angeordneten Schließungen betroffen sind, fragen sich, ob sie für die Zeit der aufgebürdeten Schließung Miete entrichten müssen. Und auch Wohnraummieter sind verunsichert, ob sie die Miete mindern können, wenn der Nachbar in Quarantäne steckt und das Virus möglicherweise nebenan wohnt.

1. Die Situation in der Gewerberaummiete

Hier sind zwei Ausgangsfälle voneinander zu unterscheiden, in denen die Nutzung der Gewerberäume durch das Coronavirus beeinträchtigt sein kann. 

Im ersten Fall steht der Gewerbetreibende selbst unter staatlich angeordneter Quarantäne, weil er positiv auf das Virus getestet wurde oder im Verdacht steht, betroffen zu sein. 

Im zweiten Fall ist der Gewerbetreibende von den Schutzmaßnahmen betroffen, wie es etwa zurzeit in manchen Bundesländern hinsichtlich Clubs, Restaurants etc. angeordnet ist, wonach das Gewerbe für einen gewissen Zeitraum zu schließen ist. 

In beiden Fällen führt eine öffentlich-rechtliche Maßnahme dazu, dass der Gewerberaummieter daran gehindert wird, die von ihm gemieteten Räume zu nutzen.

Eine solche Einschränkung führte jedoch bislang nicht zu einer Mietminderung. Eine Minderung der Miete tritt dann ein, wenn ein Mietmangel vorliegt. Das OLG Dresden (Beschluss vom 1. Juni 2017, 5 U 477/17, juris) führt zu der Frage, ob und wann eine öffentlich-rechtliche Einschränkung des Gebrauchs einer Mietsache einen Mangel der Mietsache darstellt klar aus:

„Zwar können öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse zu einem Mangel der Mietsache (...) führen (...). Das gilt allerdings nur dann, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.“

In beiden oben genannten Fällen liegt der Hinderungsgrund nicht in der konkreten Beschaffenheit der jeweiligen angemieteten Räume. Die Ursache liegt vielmehr in persönlichen (Fall 1) bzw. betriebsbezogenen (Fall 2) Umständen. Betriebsbezogene Umstände sind dabei das Gegenteil von objektbezogenen Umständen (BGH, Urteil vom 11. Dezember 1991, XII ZR 63/90). Und der Grund für die vorübergehende Schließung des Betriebs liegt daran, was dort betrieben wird, nicht wo es betrieben wird.

Und auch andere rechtliche Anknüpfungspunkte in dem Verhältnis Mieter und Vermieter, die hier zu einer Herabsetzung der Miete führen könnten, schieden bislang aus. Das schloss auch eine vorübergehende vertragliche Anpassung nach den Gedanken des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein, da diese Regeln im Anwendungsbereich der Mietmängelgewährleistungsvorschriften ausgeschlossen sind (BGH, Urteil vom 11. Dezember 1991, XII ZR 63/90).

An den Vermieter konnte sich der Gewerberaummieter daher nicht wenden. Allerdings hat sich dieser Punkt aufgrund einer neuen gesetzlichen Regelung zum Jahreswechsel 2020/2021 geändert. Wir verweisen insofern auf unsere Ausführungen unter der Überschrift Update (siehe unten). Ob er mit einer staatlichen Entschädigung rechnen darf, ist für die beiden Fälle unterschiedlich zu beantworten.

Im ersten Fall, also dort, wo der Mieter selbst unter Quarantäne gestellt wird, hat er Entschädigungsansprüche nach § 56 des Infektionsschutzgesetzes, die im Einzelfall (was jeweils zu prüfen ist) auch eine angemessene Entschädigung für zu leistende Miete während der Quarantäne umschließen kann. 

Auf den zweiten Fall ist die Vorschrift des § 56 des Infektionsschutzgesetzes jedoch nicht unmittelbar anwendbar. Ob eine entsprechende Anwendbarkeit der Regelung zulässig ist, ist umstritten, zumal wenn die staatlich angeordnete Schließung auf § 28 des Infektionsschutzgesetzes beruht, was in den aktuellen Fällen in den jeweiligen Bundesländern der Fall sein dürfte.

Ob der jeweilige Mieter sich zumindest an seine Versicherung (bspw. seine Betriebsunterbrechungsversicherung) wenden kann, bleibt nach Maßgabe der geschlossenen Versicherungsverträge zu prüfen.

Zwischenzeitlich gibt es erstinstanzliche Urteile, die sich mit der Frage Mietminderung wegen Corona bedingten Geschäftsschließungen beschäftigen. Die allermeisten Urteile bestätigen die vorgenannte Ansicht und lehnen eine Mietminderung ab (etwa Ffm. 05.10.2020 -  2-15 O 23/20). Anders sieht es das LG München I (22.09.2020 - 3O 4495/20), das eine Minderung mit einer Quote von 80% sah. Eine höchstrichterliche Entscheidung steht noch aus.

2. Die Situation in der Wohnraummiete

Eine Mietminderung im Hinblick auf mögliche oder bestehende Erkrankungen, Quarantänemaßnahmen oder Ähnliches im gleichen Anwesen scheidet aus. Hier besteht kein rechtlicher Ansatz.

3. Fazit 

Die Miete zu mindern, ist daher sowohl in der Gewerberaummiete als auch der Wohnraummiete nicht ratsam. Kürzt ein Mieter die Miete, obwohl hierzu kein Grund vorliegt, kann das zu Mietrückständen führen, die den Vermieter zur fristlosen oder auch ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses legitimieren. 

Dabei wird sich ein Mieter auch in diesen besonderen Zeiten nicht darauf stützen können, seine Liquidität sei aufgebraucht oder er habe aus einem anderen Blickwinkel in diesen besonderen Zeiten keine andere Wahl gehabt.

Möglich bleibt einem Mieter selbstverständlich, seinen Vermieter anzusprechen, um mit diesem eine vorübergehende Reduktion der Miete oder Stundung zu vereinbaren oder Ähnliches. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter auf so etwas eingeht, hat der Mieter nicht.  

Allerdings wird ein Vermieter auch meist kein Interesse daran haben, dass sein Mieter in derartige Liquiditätsschwierigkeiten gerät, dass der Betrieb des Mieters schließen muss und der Vermieter damit mittelfristig ohne zahlenden Mieter dasteht. Ist der Vermieter bereit, einem Mieter auf die vorbeschriebene Weise entgegen zu kommen, ist jedoch bei solchen Mietverträgen Vorsicht geboten, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr befristet sind. 

Denn dort ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten, wonach der vereinbarte Vertragsinhalt schriftlich zu erfassen ist, und zwar auch für nachträgliche Vereinbarungen. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Nachtragsvereinbarung oder des gesamten Vertrags, führt jedoch dazu, dass das Mietverhältnis fortan nicht mehr befristet ist, sondern unbefristet läuft und daher vor Ablauf der ursprünglich angedachten Laufzeit gekündigt werden kann. 

Diese Problematik gilt in der Praxis vor allem für Gewerberaummietverhältnisse und ist dort umso schwerwiegender, da ein Vermieter dort (anders als im Wohnraummietrecht)  ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich kündigen kann.

4. Update – Der Gesetzgeber hat reagiert

Die hohe Gefahr von Kündigungen aufgrund Mietrückstand in der aktuellen Situation hat der Gesetzgeber erkannt und folgende gesetzliche Regelungen getroffen: 

(1)  Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 (diesen Zeitraum darf die Bundesregierung im Bedarfsfall verlängern) dürfen nicht für eine fristlose oder ordentliche Kündigung seitens des Mieters herangezogen werden, wenn die Mietrückstände Auswirkungen der Corona–Pandemie sind. Das gilt für Wohnraummietverhältnisse ebenso wie für Gewerberaummieteverhältnisse. Der Gesetzgeber regelt damit keine Mietminderung und damit keinen dauerhaften, endgültigen Erlass der Miete. Aufgeschoben werden damit lediglich die Nachteile aus einer Kündigung wegen Mietrückstand. Die Miete bleibt zu zahlen, und zwar nach der aktuellen Gesetzeslage bis spätestens zum 30. Juni 2022.

Außerdem greift die Kündigungssperre nur, wenn der Mieter den Zusammenhang zwischen der Corona–Pandemie und den Zahlungsproblemen glaubhaft machen kann, sei es durch Vorlage eines Bescheides über staatliche Leistungen, Verdienstausfallbescheinigung oder Ähnliches. Bei Gewerberaummietern gelingt ein Nachweis etwa durch Darlegung der staatlichen Untersagungen hinsichtlich des Betriebs des Mieters. 

Für Vermieter kann das wiederum bedeuten, dass sie aufgrund ausbleibender Mietzahlungen und einer nicht gegebenen Reaktion in Form von Kündigungen selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Ist das Mietanwesen darlehensfinanziert, kann der Vermieter zwar ggf auch auf einen Schutz zurückgreifen, den der Gesetzgeber neu geschaffen hat: Darlehensraten aus der Zeit April bis Juni 2020 werden erst drei Monate später zur Zahlung fällig. Eine Kündigung wegen Rückstände aus dieser Zeit ist (befristet) ausgeschlossen; allerdings können diese Schutzmaßnahmen ausgeschlossen sein, wenn sie für den Darlehensgeber unzumutbar sind. Die Schutzmaßnahmen für den Vermieter sind damit deutlich geringer, als sie es für den Mieter sind.

(2) Zum Jahreswechsel 2020/2021 hat der Gesetzgeber eine weitere neue gesetzliche Regel mit Art 240 § 7 EGBGB geschaffen, wonach bei Pacht– und Gewerberaummietverträgen widerlediglich vermutet wird, dass die eingeschränkte Nutzung der gemieteten Räume aufgrund von Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID–19–Pandemie Auswirkungen auf die Geschäftsgrundlage des Vertrages hat. Das gibt dem Mieter die Möglichkeit, auf eine Absenkung des Mietzinses oder gar die Beendigung des Vertragsverhältnisses hinzuwirken. Allerdings treten diese Rechtsfolgen nicht bereits dann ein, wenn die Nutzung der Mietsache eingeschränkt ist. Hinzu treten die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB, wonach u.a. dem Mieter das Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar sein darf. Vor diesem Hintergrund muss für jeden Einzelfall geprüft und entschieden werden, ob die weiteren Voraussetzungen, die für eine Reduktion des Mietzinses oder die Beendigung des Vertragsverhältnisses erforderlich sind, vorliegen.

Damit werden die Rechte des Mieters bzw. des Pächters zwar gestärkt. Allerdings führt die bloße Einschränkung der Nutzung der Mieträume aufgrund staatlicher Beschränkungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie noch nicht automatisch zur Senkung der Miete oder zur Beendigung des Mietverhältnisses, weshalb beide Vertragsparteien nach wie vor einem gewissen Maß an Unsicherheit ausgesetzt sind.

Letztlich muss man sagen, dass es nicht im Interesse eines Vermieters sein kann, dass ein Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät und dem Vermieter dadurch langfristig Mieteinbußen drohen. Umgekehrt ist es sicher auch nicht im Sinne des Mieters, dass sein Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät, damit etwa mittelfristig keine finanziellen Ressourcen mehr beim Vermieter vorhanden sind, das Mietobjekt in Ordnung zu halten. 

Daher gilt trotz aller zuversichtlich stimmender Vorhaben des Gesetzgebers: Vermieter und Mieter sollten sich miteinander in Verbindung setzen, um eine für den Einzelfall gute Lösung für das jeweilige Mietverhältnis zu finden.